A diferencia de Tlaquepaque, Guadalajara y Zapopan reportan 18 proyectos inmobiliarios para aprovechar los corredores de transporte masivo, como Tren Ligero y Peribús.

Luis de la Mora, coordinador de Gestión Integral de Guadalajara, informa que la infraestructura de la Línea 3, el Paseo Alcalde y la Ciudad Creativa Digital, entre otros, suman ocho proyectos con 501 unidades habitacionales. Destacan los edificios en Paseo Alcalde 924, en Federalismo y Mezquitán, atrás del Cabañas y cerca del Viejo Hospital Civil.

Patricia Fregoso, coordinadora de Gestión Integral de Zapopan, da cuenta de 10 proyectos alrededor del Periférico, Ávila Camacho y Atemajac. “La gran mayoría está en las inmediaciones del Periférico (Peribús)”.

Paseo Alcalde y Ciudad Creativa, claves para detonar nueva vivienda

Además del banco de proyectos inmobiliarios que se tiene para el primer cuadro de Guadalajara, la directora del Instituto Municipal de la Vivienda, Otilia Pedroza, informa que hay entre 20 y 30 desarrolladores interesados en invertir en la zona. 

“Estamos trabajando con un grupo de arquitectos inversionistas en un polígono delimitado muy cerca del Paseo Alcalde y de la Ciudad Creativa Digital... están interesados en adquirir terrenos o fincas en desuso  o subutilizadas para construir vivienda”.

Aclara que no se trata de desarrollos grandes, “pero son desarrollos que se pudieran dar de entre 20 y 30 viviendas por finca o terreno en la zona”. 

El coordinador de Gestión Integral de la Ciudad, Luis de la Mora, indica que la zona tiene un “apetito natural” que se consolidará rápidamente a partir de la infraestructura que ya se construyó, como la Línea 3 del Tren Ligero, el Paseo Alcalde, la Ciudad Creativa Digital y el  Programa MiBici, entre otros. 

Además de los desarrollos inmobiliarios que se habían anunciado desde la pasada administración a través de la política de Desarrollos Orientados al Transporte (DOT), hay otros que presentan avances, como el que se construye atrás del Instituto Cultural Cabañas, en donde se tienen 132 departamentos en preventa. Así como otro en construcción a la altura del Hospital Civil Viejo, con 35 unidades. “Hay tres desarrolladores que están en compra-venta y otros dos analizando las inversiones”. 

Se contemplan dos desarrollos en las Nueve Esquinas y Casa Inés, “con 25 departamentos en desarrollo vertical”. También hay otro cerca de la arena Coliseo, a la altura de la avenida Revolución. Este último entrará al programa de vivienda económica, con 20 departamentos que tendrán un costo promedio de 500 mil pesos. “Viene una inercia muy natural de consolidación en la zona, creemos que del parque Morelos hasta el Paseo Alcalde. Es una zona en la cual vamos a tener una plataforma de inteligencia”. 

Subraya que la generación de vivienda mejorará el tema de seguridad, así como la actividad comercial. “Estamos viendo la película completa, no nada más la vivienda, sino todos los componentes que hacen que la zona se detone. Ya está la infraestructura, por eso hay interés de desarrolladores, de los restaurantes”. 

Reconoce que la crisis económica podría impactar al sector inmobiliario, pero siempre hay dinero en el mercado. “Precisamente la labor del Gobierno es facilitar, dar incentivos”.

¿Qué son los desarrollos orientados al transporte sostenible?

• Pretenden orientar a las ciudades hacia un modelo compacto y cohesionado, que fomente el ahorro y consumo eficiente de la energía, con un transporte público multimodal, acorde con las necesidades de la población.
• En el ordenamiento territorial, contemplan los usos de suelos mixtos (plantas bajas activas) y edificios eficientes. También la convivencia e integración del peatón y la calle.
• Incentivan el diseño de espacios públicos de calidad para convertirlos en atractivos que generen plusvalía económica y promuevan la movilidad no motorizada.
• Impulsan el manejo eficiente de la energía, el agua y los residuos sólidos.
• También incluyen las redes de espacios públicos accesibles.
• Sobre la seguridad comunitaria buscan construir vínculos entre los ciudadanos y promover la participación ciudadana.
• Para el transporte público eficiente y accesible consideran el intermodal y multimodal, de calidad, tiempo y costo adecuados, concesionados y homologados, así como la movilidad no motorizada.

TELÓN DE FONDO

Detectan 892 predios disponibles

Guadalajara cuenta con 892 predios en torno a la Línea 3 del Tren Ligero que, eventualmente, podrían ser una opción para construir vivienda. De acuerdo con diagnósticos del Ayuntamiento, de éstos, 624 corresponden a viviendas subutilizadas y 268 son lotes baldíos, en los cuales podría darse un crecimiento ordenado a través de edificaciones verticales. 

Lo anterior permitiría que más gente regrese a vivir al municipio, con la prestación de todos los servicios públicos y una mejor calidad de vida. 

El interés del Ayuntamiento de Guadalajara obedece a que, en las últimas décadas, se perdieron alrededor de 200 mil habitantes que migraron a otros municipios como Zapopan o Tlajomulco.

En la Línea 3 en Guadalajara, el mayor potencial de vivienda está sobre Ávila Camacho y Alcalde. 

El modelo de desarrollo orientado al transporte, en conjunto con lo que promueve el Plan de Ordenamiento Territorial Metropolitano (POTMet), lo que está proponiendo es que, para 2045, se pueda incrementar esa zona en 48 mil habitantes, utilizando los predios disponibles.

CLAVES

Los planes tapatíos

Edificios. Actualmente se construyen desarrollos verticales en el perímetro “A” del Centro Histórico, en torno a las Líneas 1, 2 y 3 del Tren Ligero, Paseo Alcalde y Ciudad Creativa Digital, en las colonias San Juan de Dios, Artesanos, Analco, Alcalde Barranquitas y El Retiro. Van desde los 580 mil pesos a los 2.8 millones de pesos. Algunos desarrollos se encuentran en pre-venta, con un avance de 70 por ciento.

Desuso. De los desarrollos verticales que se encuentran subutilizados en ese perímetro, se está reutilizando un viejo cine ubicado en el Centro para generar 15 viviendas. Se encuentra en proceso de construcción.

Terrenos. En el área de Ciudad Creativa Digital, en el Centro, existen actualmente cinco predios que se están contemplando para el desarrollo de vivienda, que van desde los 670 hasta los dos mil 800 metros cuadrados.

Polígonos. El laboratorio de vivienda de Guadalajara pretende detonar polígonos cercanos al Paseo Alcalde. Por ejemplo, se han identificado 25 propiedades que son aptas para el desdoblamiento y 35 para la adaptación controlada, así como ocho terrenos entre estacionamientos y baldíos, propiedades en venta y algunas con posibilidad de aportación.

Prevén aumentos en el valor de las propiedades

Una vez que la Línea 3 del Tren Ligero inicie operaciones, lo cual se tiene proyectado para el segundo semestre de este año, comenzará a elevarse el valor de las propiedades ubicadas en torno a este corredor, con una proyección de crecimiento de entre 20% y 25%, de acuerdo con diagnósticos de investigadores de la Maestría en Valuación de la Universidad de Guadalajara (UdeG). 

“Estamos viendo cómo iniciaron los valores, cómo han ido decreciendo hasta el periodo de la construcción, pero también en la proyección que se espera a futuro”, detalla la coordinadora de la Maestría, Gisela Guzmán Macías. 

Explica que algunas zonas deben recuperarse por la baja que presentaron durante el proceso de construcción, que inició en 2014. Paseo Alcalde es un ejemplo de esto, el cual durante el desarrollo de las obras tuvo un decrecimiento de 70%. “Fue por las rentas, porque cerraron completamente el área o porque registraron muchas pérdidas los locales”.

En enero pasado se realizó la última actualización sobre el tema, encontrando que Alcalde presentaba una recuperación, al registrar un crecimiento de entre 1% y 3%. “Es muy bajo, pero esperamos que tenga un aumento mayor en cuanto empiece a operar la Línea 3”. 

Aclara que hay otros polígonos que no presentaron mayores problemas, como es el caso de Belenes, en Zapopan. “En cuanto al valor del suelo, seguimos prácticamente igual, Zapopan no tuvo mucha modificación porque no es un corredor activamente económico”. 

Reconoce que es necesario estar atentos a las afectaciones que pudieran presentarse por la crisis económica del COVID-19, pues la recuperación de los sectores de la construcción e inmobiliario podría comenzar a reflejarse en los seis meses posteriores a la reactivación. 

Recuerda que la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios tenía una prospectiva de un crecimiento de ventas y rentas de 4% para este año. “Estamos hablando que, con la caída del Producto Interno Bruto, la mayoría de las instituciones financieras dice que estamos por lo menos en una caída  de 18% en las ventas inmobiliarias”.

LA VOZ DEL EXPERTO

Descarta afectaciones graves

Rafael Aceves Preciado (académico de la Maestría en Valuación de la Universidad de Guadalajara).

Para Rafael Aceves Preciado, la crisis económica por la que atraviesa el país por la contingencia no afectará de forma importante la compra de inmuebles. “No creo que afecte a la mayoría. Se hablaba que tal vez a los inmuebles de mayor cuantía pudiera afectar, pero lo que es de interés medio, viviendas de hasta tres o cuatro millones de pesos, no creo porque hay movilidad en los créditos”.

Explica que hay muchas fuentes de dónde obtener créditos hipotecarios, como Infonavit, Fovissste o las instituciones bancarias, que seguirán otorgando este tipo de beneficios a la población.  “En  los inmuebles de mayor cuantía, los que se vean apretados tratarán de deshacerse de sus propiedades… y quienes tengan el recurso económico y no les esté afectando la pandemia, pueden hacerse de esas propiedades a un menor precio”.

GUÍA

Otorgan incentivos

• Para lograr que en Guadalajara se pueda adquirir vivienda económica hasta por 500 mil pesos, el Ayuntamiento tapatío otorga estímulos a los desarrolladores que se comprometan a construir un mínimo de unidades al alcance de la población con menor poder adquisitivo.
• Se calcula que el beneficio es de 20 a 30 mil pesos por vivienda de apoyo del Gobierno. “Son incentivos fiscales, aplicas el descuento en licencias, en derechos municipales y del SIAPA. Si tiene algunos sobrecostos por el Coeficiente de Utilización del Suelo Incrementado, les aplicamos varios descuentos”, puntualiza la Coordinación de Gestión Integral de la Ciudad.
• Debido a que el proyecto para repoblar el primer cuadro de Guadalajara contempla no sólo la construcción de vivienda sino también el aprovechamiento de los inmuebles en desuso, la titular del Instituto Municipal de la Vivienda, Otilia Pedroza, acentúa que están en contacto con los dueños de este tipo de fincas para darles un nuevo uso; incluso, con la colaboración de éstos. “Hicimos un levantamiento del Perímetro A, con la oferta de vivienda que hay. Hay buena respuesta”.
• Otilia Pedroza reconoce que hay otros propietarios que están en situación desconocida, a quienes están buscando.

Alistan actualización de los planes parciales

Pese a que la actualización de los planes parciales de desarrollo de Zapopan se encuentra pendiente, Patricia Fregoso, coordinadora de Gestión Integral de la Ciudad, informa que deberán aprobarse en este año. “Definitivamente debemos tenerlos concretados en pocos meses, a lo mejor en dos o tres meses más”.

Se pretende que en éstos se plasmen reglas claras sobre la construcción de Desarrollos Orientados al Transporte (DOT). 

Subraya que algunas zonas donde no se está planteando una altura de más de cuatro o cinco niveles, son las inmediatas a las colonias Seattle, San Jorge, Altamira y Centro Histórico, entre otras.  “Lo que estamos haciendo en los instrumentos de planeación es que ya se vea reflejado, tal cual, esa fórmula y ese criterio, para que no quepa duda y no se genere especulación al respecto”.

Puntualiza que en los DOT que se están proyectando se priorizan las áreas verdes o públicas por encima de los cajones de estacionamiento. 

“Tendrán conectividad y acceso directo a las estaciones de la Línea 3 del Tren Ligero o para los sistemas de transporte alternativos que estamos promoviendo en el municipio, como son los patines eléctricos o el sistema de MiBici”.

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