La plusvalía del Poniente de la Zona Metropolitana de Guadalajara es la que más creció en la última década por la infraestructura desarrollada en las inmediaciones, cercanía con los centros de trabajo, centros comerciales, oferta de espacios recreativos y nuevos desarrollos.

De acuerdo con la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios de Guadalajara (AMPI), esa zona elevó su valor 250% en promedio en la última década. “Andares, por ejemplo, tuvo un crecimiento arriba de 328%, seguido por Providencia, Puerta de Hierro, Valle Real, Jardín Real y Solares, que han subido mucho en su plusvalía”, explica su titular, Georgina Ochoa. Otro gran atractivo de esta zona es su accesibilidad al estar ubicada cerca de avenidas principales y secundarias, así como servicios de calidad. Aunque el costo del metro cuadrado depende de muchos factores, su valor se cotiza entre los 18 mil y hasta 50 mil pesos.

Entre los fraccionamientos que más han incrementado su valor en la zona Andares aparece en primer lugar Puerta de Hierro (340%), seguida por Puerta del Bosque (338%), Puerta Plata (328%), Valle Real (277%), Jardín Real (275%) y Solares (267%), entre otros, según el último estudio de la AMPI. Para la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios en Jalisco (ADI), la zona de Universidad y Juan Palomar, en Zapopan, es la que registra la mayor alza con precios de hasta 20 mil pesos el metro cuadrado.

En Guadalajara, el valor del metro cuadrado supera los 30 mil pesos en la colonia Providencia, “es una zona donde ya no hay terrenos, el precio sube porque la propiedad vale más porque ya no hay”, señala su vicepresidente Gustavo Núñez Gaxiola. Francisco Pelayo Aguilar, titular de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda en Jalisco, coincide en que Guadalajara y Zapopan son los municipios que ofrecen la mayor plusvalía, “cada vez hay menos tierra disponible y eso la va encareciendo”.

La Dirección de Catastro de Guadalajara también respondió que las colonias con mayor valor catastral son Las Torres, Rinconada de la Arboleda, Rinconada del Bosque, Ampliación del Sur, Providencia, Rinconada del Arroyo, Villa de Los Colomos y Colinas de San Javier. En tanto, el Ayuntamiento de Zapopan remarca que las colonias de mayor plusvalía son Centro Sur, Lomas del Valle, Santa Isabel, Colinas de San Javier, Real San Bernardo, San Bernardo, Colomos Patria, Jacarandas, San Wenceslao y Altamira.

En el comparativo nacional, Jalisco sobresale entre las Entidades con la mayor oferta inmobiliaria; sin embargo, para que las inversiones sigan llegando los especialistas recomiendan simplificar la normatividad, reducir los trámites para permisos y mejorar la infraestructura y accesibilidad.

Zonas con mayor plusvalía

Precio a valor catastral (aumenta a valor comercial)

Fuente: Dirección de Catastro.

Nota: Los Ayuntamientos de Tlaquepaque, Tonalá y Tlajomulco no brindaron información sobre sus colonias, fraccionamientos o torres con mayor plusvalía. 

Crece oferta inmobiliaria en la zona metropolitana

En este año, el valor de las propiedades inmobiliarias de la Zona Metropolitana de Guadalajara, ofertadas por la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios de Guadalajara (AMPI), asciende a 30 mil millones de pesos, con un total de cuatro mil 600 propiedades a la venta.

Este monto supera en 16 mil millones de pesos la bolsa inmobiliaria que existía en 2012. “El crecimiento es por la construcción de desarrollos verticales, se están tumbando casas viejas que tienen mil o dos mil metros y construyendo cotos horizontales o verticales, y eso hace que la oferta suba. Tenemos más propiedades que ofertar”, detalla Georgina Ochoa, titular de la asociación.

El 45 por ciento de los inmuebles en venta, es decir, casi la mitad de las casas o departamentos ofertados, se ubican en el municipio de Zapopan. Dos de cada 10 edificios están en Guadalajara, y 14% por ciento en Tlajomulco. El resto en Tlaquepaque, Tonalá, El Salto, Zapotlanejo, Acatlán de Juárez y Tala.

Para la AMPI, Zapopan es una de las zonas con mayor potencial de crecimiento por la disponibilidad de terrenos y construcción de nuevos desarrollos. En Guadalajara, los terrenos son de menor tamaño, pero se prevé un mayor desarrollo tras la actualización de los Planes Parciales de Desarrollo Urbano, “el radio de superficie en venta aumenta”.

Francisco Pelayo Aguilar, representante de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda en Jalisco, considera que los Planes Parciales van a redensificar varios corredores importantes en La Minerva, Americana, Chapultepec y Providencia.

Asimismo, el precio de los inmuebles en Jalisco se ha incrementado en los últimos 10 años. Las casas cuestan el doble de lo que valían en 2007, de acuerdo con la AMPI.

Por ejemplo, la plusvalía de las viviendas en el fraccionamientos de Providencia, Rinconada Santa Rita, San Wenceslao, Solares, Jardín Real, Valle Real, Puerta Plata, Puerta del Bosque y Puerta de Hierro han tenido un incremento superior a 250 por ciento. Son de las más altas. “El crecimiento es por el tipo de negocios que han llegado a la ciudad, empresas de tecnología, el crecimiento económico y demográfico, jóvenes incorporándose a una vida productiva, leyes y reglamentos que fomentan la verticalidad en Guadalajara y su zona metropolitana”, señala Georgina Ochoa.

Gustavo Núñez Gaxiola, vicepresidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios en Jalisco (ADI), remarca que el incremento del costo se debe a la falta de vivienda, “hay más demanda que oferta y eso hace que suban los precios”.

A pesar de las vicisitudes económicas y el aumento del precio de los bienes inmuebles, Jalisco se coloca entre los primeros sitios en cuanto a ventas, junto con Ciudad de México, Estado de México, Querétaro, Nuevo León y Puebla. “Dentro del ramo inmobiliario tenemos la confianza de que vamos a seguir creciendo, a la gente le gusta vivir en Guadalajara por todo lo que ofrece, lo que hay en empresas de comercio, tecnología, estamos creciendo, entonces el sector tiene confianza en que esto no va a parar, vamos a seguir vendiendo porque hay oferta”, estima la presidente del AMPI.

Entre las casas más solicitadas por los tapatíos son aquellas del sector económico, con un valor entre 650 mil pesos y 1.8 millones de pesos, y sector medio, que se cotizan entre 1.8  millones y 4.5 millones, aunque también han ganado terreno las viviendas que superan los cinco millones.

De acuerdo con los allegados al gremio inmobiliario, la mayoría de las viviendas se adquiere con un crédito hipotecario, “80% se adquiere con un crédito porque es la manera más fácil de pagar una renta y hacerte de un bien”, precisa Nuñez Gaxiola.

Prevén inversión de mil MDD en este año

En los últimos cinco años, la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) registra una inversión por seis mil millones de dólares (MDD) en Jalisco, y este año prevén concretar proyectos por más de mil millones.

Gustavo Núñez Gaxiola, vicepresidente de la ADI en la Entidad, adelanta que el sector inmobiliario será uno de los motores que impulsará la industria de la construcción este año, al ser uno de los que presentó el mayor dinamismo en 2017.

En el comparativo nacional, la Ciudad de México, Jalisco y el Estado de México son las Entidades que concentran la inversión inmobiliaria, con un total de 374 proyectos y el 74% del total de la inversión nacional.

En Jalisco, por ejemplo, se han concretado más de 80 proyectos inmobiliarios en los últimos cinco años, entre residenciales, plazas comerciales, hoteles e industriales. En el caso de los proyectos residenciales, están en construcción 38 desarrollos en las colonias Colomos Providencia, Monraz, Yaquis y San Jorge Vallarta, la mayoría al Poniente de la metrópoli.

Para el vicepresidente de la ADI, el atractivo de la Zona Metropolitana de Guadalajara se debe al crecimiento acelerado que ha tenido en los últimos años, al rezago en vivienda y a la curva demográfica que genera que el grueso de la población joven busque casa o departamento. “El pronóstico es que acabemos con 300 mil empleos en la construcción de estos desarrollos”.

De acuerdo con especialistas, gran parte del crecimiento de la industria se debe a los desarrollos verticales en la metrópoli, que según datos de la ADI suman 180 en diferentes etapas.

“La vivienda con mayor demanda son departamentos en zonas céntricas con muchas amenidades”, aseguró el vicepresidente de la asociación.

Entre las ventajas que ofrecen estos desarrollos, Núñez Gaxiola asegura que se simplifica la dotación de servicios públicos. Además, al ofrecer amenidades como restaurantes, centros de esparcimiento y deporte, se incrementa la calidad de vida porque los traslados familiares se reducen y con ello, la contaminación atmosférica.

Para Georgina Ochoa, de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios de Guadalajara, la verticalidad ha tenido auge en los últimos años por el confort que ofrece a la población, “tienes todo en un solo lugar, estacionamiento, seguridad, amenidades y la gente ya no busca espacios grandes, busca espacios más pequeños en donde pueda vivir a gusto”.

En ello coincide, Francisco Pelayo Aguilar, titular de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda, “los espacios verticales ganan relevancia por las ventajas que ofrecen, desde contar con varios servicios, así como su impacto ambiental al reducir los traslados”.

Proponen hacer deducible la renta de las viviendas

Es una propuesta que les presentamos, esperamos que salga en la nueva miscelánea fiscal para el año que entra, sería un aliciente muy grande al presentar la declaración anual.

Gustavo Núñez Gaxiola, vicepresidente de la ADI

El año pasado, la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) presentó a la Secretaría de Hacienda y Crédito Público un proyecto para permitir la deducibilidad del pago de la renta de las vivienda a personas físicas y eliminar el IVA en departamentos amueblados en contratos mayores a seis meses.

“Es una propuesta que les presentamos, lo ven con buenos ojos y se está queriendo implementar, esperamos que salga en la nueva miscelánea fiscal para el año que entra, sería un aliciente muy grande al presentar la declaración anual”, detalla Gustavo Núñez Gaxiola, vicepresidente del organismo.

Además de que esta medida pueda detonar la inversión de viviendas en renta, entre las ventajas la ADI considera que al institucionalizar esta renta el Gobierno podrá generar impuestos por ese concepto, pues gran parte del mercado de las rentas se maneja en efectivo.

En el mismo tono, Francisco Pelayo Aguilar, titular de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi) en el Estado, prevé que la deducibilidad de la renta a las personas físicas favorezca la inversión y también el crecimiento, principalmente en el segmento alto, impactando no sólo en el mercado inmobiliario sino también en las ganancias del Gobierno.

Por otra parte, la ADI impulsa la utilización del Buró de Crédito para que los arrendadores puedan consultarlo y crear una normativa para seguros de caución aplicable al impago de rentas habitacionales.

Al respecto, el titular de Canadevi califica como positiva esta iniciativa, “es bueno, en la medida de quien cumpla, que reciba un beneficio; además disminuye el riesgo y hay más certidumbre para ver que la persona a quien se renta tenga mayor capacidad de pago”. Coincide en eso Gustavo Gaxiona, vicepresidente de la ADI, “es seguridad para todos, a veces no se consultan y eso hace que pueda haber problemas en el futuro”.

Van por ley inmobiliaria

Por su parte, la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI) impulsa una ley inmobiliaria en diferentes Entidades del país para regular la actividad inmobiliaria al crear registros estatales de asesores inmobiliarios y reducir los riesgos de caer en una organización fraudulenta.

“Estamos en contacto con todas las instancias del  Gobierno para que su aprobación se lleve a cabo y seguimos impulsando esta ley, que busca la profesionalización del sector para tener una mayor seguridad y certeza a la comunidad cuando hacen sus operaciones, ya sea de compraventa o de renta”, comenta Georgina Ochoa, al frente de la asociación en Guadalajara.

Al contar con esta certificación, cualquier agente inmobiliario debe conocer las cuestiones legales de los procesos de compraventa, los impuestos a pagar, los trámites y las zonas con mayor plusvalía, entre otros.

Sin embargo, la principal ventaja es la certeza jurídica que ofrecerán los asesores, pues cumplirán diversos requisitos para asegurar que los antecedentes de cualquier inmueble no representen ningún tipo de fraude o problema legal al comprador, “sobre todo la certeza jurídica de que el bien que está comprando es un bien legal que está en regla”.

En Jalisco, la AMPI aglutina a 200 empresas inmobiliarias con más de dos mil asesores.

Hay un rezago de viviendas: Canadevi

Aunque el sector inmobiliario ha tenido un crecimiento constante en los últimos años, la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de la Vivienda (Canadevi) en Jalisco revela que se tiene un rezago de 220 mil viviendas y la demanda crece a un ritmo de 60 mil viviendas año.

Francisco Pelayo Aguilar, titular del organismo, explica que se trata principalmente de familias que no han encontrado una opción que cumpla sus necesidades, pese a que tienen la capacidad adquisitiva o crediticia para adquirir un inmueble residencial, “no existe la oferta que requieren”.

De acuerdo con cifras del dirigente, al cierre de 2017 se generaron 55 mil viviendas entre los agremiados de la Canadevi, lo que representó una inversión de 19 mil millones de pesos. Este año la meta es igualar la cantidad del año previo, ante la volatilidad y los cambios de reglas de operación de la Comisión Nacional de Vivienda.

La mayor parte de la vivienda (70%) pertenece al segmento de interés social, con valores de venta que oscilan entre los 280 mil y 500 mil pesos.

“La vivienda más demandada es la de interés social, porque es donde está el grueso de la pirámide de las personas que tienen limitados sus ingresos y que les permite hasta ese nivel”, detalla Pelayo, quien asegura que la mayoría de las acciones de vivienda se concentran en Zapopan, Tlajomulco, Tlaquepaque y Tonalá.

En Guadalajara, a decir del agremiado, el ritmo de crecimiento de vivienda nueva es menor porque las reservas territoriales son escasas, “es difícil hacer vivienda económica, hay acciones, pero de vivienda media y residencial. Por el costo de la tierra no es factible hacer vivienda debajo de 500 mil pesos”.

Entre las zonas que tiene mayor auge el desarrollo de vivienda de interés social destacan ciertos polos en Zapopan, como la carretera a Colotlán y Tesistán, al Nororiente del municipio; pero también el Valle de Tlajomulco de Zúñiga, desde  la avenida Adolf Horn hasta la Cabecera, aunque la administración de Alberto Uribe prohibió la construcción de casas menores a 90 metros cuadrados con el propósito de combatir el hacinamiento y que los propietarios no terminen abandonando esas viviendas.

“En ese municipio la vivienda social fue aprobada desde hace algunos años, pero se están agotando los proyectos aprobados y no hay nuevas autorizaciones en esa zona, por lo que el 2018 será un año difícil en el tema de vivienda social en esa zona”, anticipa Pelayo.

Mientras que en Tonalá se aprobaron las normas de redensificación para detonar la vivienda en ciertos corredores, pero aún no puede aplicarse en su totalidad, “el crecimiento urbano y de zonas potenciales dependen de los Planes Parciales, al no haber cambios no se detonan nuevos puntos ni se generan nuevas reservas para un crecimiento distinto al que se está teniendo”.

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