Jalisco
Calles peatonales aumentan el valor de inmuebles y la calidad de vida
Aseguran que con la construcción de este tipo de andadores, los comerciantes y los peatones se ven beneficiados
GUADALAJARA, JALISCO (05/AGO/2010).- El valor de los inmuebles ubicados en el Centro Histórico de Guadalajara depende de la calidad patrimonial de la zona y a ésta sí puede afectarla positivamente la peatonalización, aseguró el arquitecto Jesús Hernández Padilla, quien ha realizado diversos planes de desarrollo y conservación de centros históricos.
“El cambio del valor (de los inmuebles) es muy estimativo, el patrimonio tiene un costo con base en la oferta y la demanda. En el periodo 2003-2004 había muchas propiedades en venta y los negocios de la calle Pedro Loza estaban tirados”. La construcción del corredor peatonal les dio plusvalía: “Las mismas fincas que estaban en venta las recuperaron y los dueños subieron sus rentas”, señaló.
Pero la peatonalización requiere estudios e intención. Para que en otros puntos de la ciudad se puedan hacer propuestas como el corredor Colón-Pedro Loza, se debe saber qué flujo de peatones se necesita en la zona y encontrar una solución al tráfico.
“Cuando propusimos el corredor los comerciantes pusieron el grito en el cielo, después hicimos la propuesta del tráfico de autos, que en parte consistió en subir el rodamiento de la calle para que el paso del auto se sintiera raro, y dejamos una zona de bolardos para que el peatón se sintiera protegido con el paso del auto”, detalló.
Después de dos meses que concluyó la obra, la Comisión Federal de Electricidad se tardó en instalar los postes de luz, y hasta entonces la gente empezó a tomarlo como un andador, totalmente peatonal.
“Al concluir la obra por completo, los comerciantes que se habían opuesto, solicitaron que se peatonalizara, además vieron que sus ventas eran en mayor volumen aunque en menor monto”, señaló Hernández Padilla, quien fue coordinador de obra del andador Colón-Pedro Loza.
Con la construcción de este tipo de andadores, los comerciantes y los peatones se ven beneficiados. El arquitecto Hernández Padilla mencionó como ventajas que el peatón puede desviarse a ver obras patrimoniales y los comerciantes aumentan sus ventas.
“Para los comerciantes es benéfico porque se convierte un centro de atracción turística que les deja mayores recursos y la gente puede hacer sus compras con mayor tranquilidad”, explicó.
Profundizó que las calles de tránsito vehicular que se convierten en peatonales generan mayor amabilidad al visitante de la Zona Centro para poder apreciar los patrimonios, lo que es casi imposible hacer con el paso de autos.
Cuando se tiene un flujo vehicular no deseado, no se pueden generar propuestas o invitar a desarrolladores a que hagan viviendas en el Centro de la ciudad porque es una inversión sin buena recuperación, expresó el especialista en estudios en centros históricos.
“Generas una mejor calidad de vida, una oportunidad para que el Centro Histórico pueda revivir, aparte de que a las ocho de la noche que cierran los negocios el Centro ya es peligroso”, abundó.
Hernández relató que el Centro Histórico de Querétaro se pudo recuperar debido a que se quitó el tráfico vehicular que no se necesitaba, “se generaron alternativas de vivienda y ahora todo mundo se pelea por tener un predio o un departamento”.
Fabián Ramírez Flores
Más beneficios que perjuicios
Patronato del centro histórico
La peatonalización de gran parte del Centro Histórico de Guadalajara es un tema que ha dividido opiniones entre los comerciantes. Mientras la gran mayoría se dice beneficiado con los andadores en los que la gente se desplaza tranquilamente y observa con detenimiento las distintas ofertas para satisfacer sus necesidades, hay otros que se quejan, ya que al no poder estacionarse cerca del sitio al que se dirigen prefieren buscar en otros lugares.
El director del Patronato del Centro Histórico, Juan Antonio Naranjo Hernández, señala que han sido mayores los beneficios que los perjuicios, pero sin dejar de reconocer que aún hay asignaturas pendientes.
“El principal beneficio que yo veo es que tenemos una prueba fehaciente que una zona peatonalizada es una zona más compatible con el tema comercial. En realidad la zona peatonal no era tal en el proyecto, cuando promovimos la idea con los comerciantes de la zona y los propietarios les ofrecimos una zona semipeatonal con tráfico vehicular y que podía ser peatonal de acuerdo con lo que los vecinos nos dijeran. Por ejemplo: las características de piso se pensaron para ambas circulaciones (peatonal y vehicular), pero vamos a suponer que de lunes a viernes se pudiera tener la capacidad de baja velocidad, y que el sábado y el domingo si los comerciantes así lo decidieran podrían poner las cadenas y hacer una venta de pasillo, tener eventos o lo que ellos quieran porque los domingos tenemos una carga muy fuerte de visitantes.
“Así se trabajó el proyecto, pero en el transcurso de la obra con el bloqueo que se hizo para llevarse a cabo, yo supongo que se empezaron a ver los beneficios de no tener vehículos, y al final los vecinos solicitaron que fuera una zona al menos semipeatonal, para que ellos selectivamente dejaran entrar algunos vehículos para carga y descarga, y ellos hasta la fecha tienen el control de la calle con la complicidad de la autoridad”.
El arquitecto acepta que hay puntos que se tienen que corregir, como la clasificación de las zonas, ya que actualmente es mixto lo que genera que haya giros de todo tipo.
“La calle nos ha quedado a deber mucho, porque me parece que no se prepararon adecuadamente las modificaciones del plan parcial, desde el punto de vista del patronato el plan debió haberse cambiado para que no se permitieran ciertos usos que hoy padece la calle. Nuestra intención siempre va a ser rehabitar el Centro, pero cuando tienes un mixto distrital eso te permite una gama de negocios muy amplia, tenemos que reclasificar el lugar y se ha hecho recientemente, ya está reclasificado como un mixto barrial lo cual no permite el asentamiento de cantinas, eso es un tema que tiene que corregir jurídicamente el Ayuntamiento (de Guadalajara), no va a ser sencillo. El aprovechamiento de la peatonalidad se dio en los primeros años a través del asentamiento de negocios de este tipo, ahora se ha enmendado la plana pero nos va a costar trabajo”.
“Esto ha hecho que la convivencia social esté un poco complicada, actualmente hay giros que están provocando que la gente se vaya o tienen la tendencia de dejar el lugar y esa nunca fue la intención. No hay de otra: escogemos una situación o la otra. Ya ha demostrado la convivencia social que no se puede dar la vivienda con giros grises o como quieran llamarles, son incompatibles con la realidad”.
Pedro Loza
La calle Pedro Loza es la zona peatonal más reciente y la cual provocó inconformidades durante el transcurso de la obra, pero una vez concluida, la mayoría de los propietarios de los comercios se sienten satisfechos.
“Como nada es definitivo podemos corregirlo las veces que queramos, estamos de cara a los nuevos planes parciales, pero tienen que venir con una administración adecuada, porque el plan es sólo un montón de fotos y dibujitos en un libro. El uso mixto es condicionado, no es un cheque en blanco para convertir una zona que era de vivienda en un área de comercios y servicios porque a veces se quiere ver que es una transición a la desaparición del uso de la vivienda. Pero es todo lo contrario, hay tal condición que dice que si tú quieres poner un negocio en un inmueble solamente lo podrás usar en determinado porcentaje. Ése es un tema de interpretación de la autoridad que decide si es condicionado o es una manera de hacer convivencia que va a desembocar en un uso comercial y de servicios”.
Y enfatiza para no ser malinterpretado: “Yo no estoy diciendo que Pedro Loza deba ser o no mixto, pero si va a ser mixto la propuesta del patronato es que sea un uso condicionado y que debemos revisar muy bien el uso de sus compatibilidades porque va a tener vivienda a fuerzas. Es lógico que si tienes una casita de dos pisos y que solamente te voy a ceder el 50%, significa que el primer piso es para un comercio y arriba va una vivienda pues es lógico que deben ser 100% compatibles, por lo tanto los negocios que tengan ruido y mucha actividad las 24 horas tendrán que estar fuera de las compatibilidades. Pero no son sólo bares, sino lugares de manufacturas que tengan maquinaria que haga ruido”.
Acerca de los cuestionamientos de algunos comerciantes, Naranjo Hernández reviró al recordar los aspectos positivos.
“El paso de los coches lo único que está impidiendo es que tú te bajes a comprar, te tienes que bajar a caminar y comprar. Todos los centros peatonales del mundo son un éxito, ahora por qué se quejan de que hay bajas. Hay que analizar el contexto y no toda la decisión es volver a abrir la calle. Los negocios en un ambiente desordenado terminan fracasando”.
Y puntualiza sobre el proyecto a futuro: “Nosotros estamos apostando a que el Centro vaya sacando al vehículo o que se vaya relegando a su uso sensato y que el peatón recupere los espacios”.
Omar Fares parra
PARA SABER
El valor comercial de los inmuebles puede subir en el momento que una calle se convierte en peatonal porque a partir de ahí es considerada 100% comercial debido a que el peatón provoca que haya más ventas, explica un asesor en bienes raíces de Ademar, inmobiliaria integrante de la Asociación Mexicana de Profesionales de Inmobiliarios (AMPI).
En ese despacho de bienes raíces, los edificios donde hay un gran flujo de personas son frecuentemente solicitados por los inversionistas, ya que pueden rentar los locales a un precio más elevado porque a sus clientes les aseguran más ventas.
A diferencia de los inmuebles comerciales, los inmuebles habitacionales no cambiarían su valor si una calle se convierte en paso exclusivo de personas, señaló el asesor de Ademar.
Ejemplos en el mundo
Muchos de los mejores lugares del mundo son ciudades con redes enteras de calles sin coches. Las ciudades peatonales permiten a los residentes disfrutar de su belleza, ofreciendo todos los días la posibilidad de caminar por una mezcla de tiendas, desde restaurantes, kioscos, mercados hasta disfrutar del café al aire libre.
Venecia, Italia, es considerada la ciudad de los peatones, ya que en es una ciudad libre de automóviles. Copenhague es otra ciudad peatonal, con una de las mejores redes de calles sin coches.
En Copenhague, Dinamarca, casi siete mil personas viven en el centro de la ciudad y han eliminado su dependencia a los coches, además por las noches sus ventanas iluminadas dan al visitante una sensación de seguridad.
Panadería
Loida, encargada
“Sí ha beneficiado más o menos, se vende un poquito más porque pasa más gente, pero también hay muchos problemas para los carros porque quieren pasar, y los de tránsito están ahí fregando gente. Para las camionetas que nos vienen a dejar el pan sí les afecta porque se estacionan y están a las carreras porque ahí andan los de vialidad”.
Artículos religiosos
Lourdes Ramírez, encargada
“La venta es buena porque ha aumentado 40%, y es un panorama grato para el turista y la gente que pasea por este andador. Siempre es un beneficio porque la gente se desplaza con más facilidad”.
Restaurante de hamburguesas
Said Soto
“Es mejor porque la gente camina más tranquila por la calle y eso nos beneficia porque no se estacionan los carros, hay más clientes porque tienen la cultura de andar en bicicleta”.
Zapatería
Miguel Ángel Barrios
“Sí nos ha beneficiado, y las ventas me subieron 40%. La gente pasa con más confianza, más tranquila, hay menos ruido y es más agradable el ambiente. Antes no había tanta clientela porque no tenía la misma comodidad para hacer sus compras”.
“El cambio del valor (de los inmuebles) es muy estimativo, el patrimonio tiene un costo con base en la oferta y la demanda. En el periodo 2003-2004 había muchas propiedades en venta y los negocios de la calle Pedro Loza estaban tirados”. La construcción del corredor peatonal les dio plusvalía: “Las mismas fincas que estaban en venta las recuperaron y los dueños subieron sus rentas”, señaló.
Pero la peatonalización requiere estudios e intención. Para que en otros puntos de la ciudad se puedan hacer propuestas como el corredor Colón-Pedro Loza, se debe saber qué flujo de peatones se necesita en la zona y encontrar una solución al tráfico.
“Cuando propusimos el corredor los comerciantes pusieron el grito en el cielo, después hicimos la propuesta del tráfico de autos, que en parte consistió en subir el rodamiento de la calle para que el paso del auto se sintiera raro, y dejamos una zona de bolardos para que el peatón se sintiera protegido con el paso del auto”, detalló.
Después de dos meses que concluyó la obra, la Comisión Federal de Electricidad se tardó en instalar los postes de luz, y hasta entonces la gente empezó a tomarlo como un andador, totalmente peatonal.
“Al concluir la obra por completo, los comerciantes que se habían opuesto, solicitaron que se peatonalizara, además vieron que sus ventas eran en mayor volumen aunque en menor monto”, señaló Hernández Padilla, quien fue coordinador de obra del andador Colón-Pedro Loza.
Con la construcción de este tipo de andadores, los comerciantes y los peatones se ven beneficiados. El arquitecto Hernández Padilla mencionó como ventajas que el peatón puede desviarse a ver obras patrimoniales y los comerciantes aumentan sus ventas.
“Para los comerciantes es benéfico porque se convierte un centro de atracción turística que les deja mayores recursos y la gente puede hacer sus compras con mayor tranquilidad”, explicó.
Profundizó que las calles de tránsito vehicular que se convierten en peatonales generan mayor amabilidad al visitante de la Zona Centro para poder apreciar los patrimonios, lo que es casi imposible hacer con el paso de autos.
Cuando se tiene un flujo vehicular no deseado, no se pueden generar propuestas o invitar a desarrolladores a que hagan viviendas en el Centro de la ciudad porque es una inversión sin buena recuperación, expresó el especialista en estudios en centros históricos.
“Generas una mejor calidad de vida, una oportunidad para que el Centro Histórico pueda revivir, aparte de que a las ocho de la noche que cierran los negocios el Centro ya es peligroso”, abundó.
Hernández relató que el Centro Histórico de Querétaro se pudo recuperar debido a que se quitó el tráfico vehicular que no se necesitaba, “se generaron alternativas de vivienda y ahora todo mundo se pelea por tener un predio o un departamento”.
Fabián Ramírez Flores
Más beneficios que perjuicios
Patronato del centro histórico
La peatonalización de gran parte del Centro Histórico de Guadalajara es un tema que ha dividido opiniones entre los comerciantes. Mientras la gran mayoría se dice beneficiado con los andadores en los que la gente se desplaza tranquilamente y observa con detenimiento las distintas ofertas para satisfacer sus necesidades, hay otros que se quejan, ya que al no poder estacionarse cerca del sitio al que se dirigen prefieren buscar en otros lugares.
El director del Patronato del Centro Histórico, Juan Antonio Naranjo Hernández, señala que han sido mayores los beneficios que los perjuicios, pero sin dejar de reconocer que aún hay asignaturas pendientes.
“El principal beneficio que yo veo es que tenemos una prueba fehaciente que una zona peatonalizada es una zona más compatible con el tema comercial. En realidad la zona peatonal no era tal en el proyecto, cuando promovimos la idea con los comerciantes de la zona y los propietarios les ofrecimos una zona semipeatonal con tráfico vehicular y que podía ser peatonal de acuerdo con lo que los vecinos nos dijeran. Por ejemplo: las características de piso se pensaron para ambas circulaciones (peatonal y vehicular), pero vamos a suponer que de lunes a viernes se pudiera tener la capacidad de baja velocidad, y que el sábado y el domingo si los comerciantes así lo decidieran podrían poner las cadenas y hacer una venta de pasillo, tener eventos o lo que ellos quieran porque los domingos tenemos una carga muy fuerte de visitantes.
“Así se trabajó el proyecto, pero en el transcurso de la obra con el bloqueo que se hizo para llevarse a cabo, yo supongo que se empezaron a ver los beneficios de no tener vehículos, y al final los vecinos solicitaron que fuera una zona al menos semipeatonal, para que ellos selectivamente dejaran entrar algunos vehículos para carga y descarga, y ellos hasta la fecha tienen el control de la calle con la complicidad de la autoridad”.
El arquitecto acepta que hay puntos que se tienen que corregir, como la clasificación de las zonas, ya que actualmente es mixto lo que genera que haya giros de todo tipo.
“La calle nos ha quedado a deber mucho, porque me parece que no se prepararon adecuadamente las modificaciones del plan parcial, desde el punto de vista del patronato el plan debió haberse cambiado para que no se permitieran ciertos usos que hoy padece la calle. Nuestra intención siempre va a ser rehabitar el Centro, pero cuando tienes un mixto distrital eso te permite una gama de negocios muy amplia, tenemos que reclasificar el lugar y se ha hecho recientemente, ya está reclasificado como un mixto barrial lo cual no permite el asentamiento de cantinas, eso es un tema que tiene que corregir jurídicamente el Ayuntamiento (de Guadalajara), no va a ser sencillo. El aprovechamiento de la peatonalidad se dio en los primeros años a través del asentamiento de negocios de este tipo, ahora se ha enmendado la plana pero nos va a costar trabajo”.
“Esto ha hecho que la convivencia social esté un poco complicada, actualmente hay giros que están provocando que la gente se vaya o tienen la tendencia de dejar el lugar y esa nunca fue la intención. No hay de otra: escogemos una situación o la otra. Ya ha demostrado la convivencia social que no se puede dar la vivienda con giros grises o como quieran llamarles, son incompatibles con la realidad”.
Pedro Loza
La calle Pedro Loza es la zona peatonal más reciente y la cual provocó inconformidades durante el transcurso de la obra, pero una vez concluida, la mayoría de los propietarios de los comercios se sienten satisfechos.
“Como nada es definitivo podemos corregirlo las veces que queramos, estamos de cara a los nuevos planes parciales, pero tienen que venir con una administración adecuada, porque el plan es sólo un montón de fotos y dibujitos en un libro. El uso mixto es condicionado, no es un cheque en blanco para convertir una zona que era de vivienda en un área de comercios y servicios porque a veces se quiere ver que es una transición a la desaparición del uso de la vivienda. Pero es todo lo contrario, hay tal condición que dice que si tú quieres poner un negocio en un inmueble solamente lo podrás usar en determinado porcentaje. Ése es un tema de interpretación de la autoridad que decide si es condicionado o es una manera de hacer convivencia que va a desembocar en un uso comercial y de servicios”.
Y enfatiza para no ser malinterpretado: “Yo no estoy diciendo que Pedro Loza deba ser o no mixto, pero si va a ser mixto la propuesta del patronato es que sea un uso condicionado y que debemos revisar muy bien el uso de sus compatibilidades porque va a tener vivienda a fuerzas. Es lógico que si tienes una casita de dos pisos y que solamente te voy a ceder el 50%, significa que el primer piso es para un comercio y arriba va una vivienda pues es lógico que deben ser 100% compatibles, por lo tanto los negocios que tengan ruido y mucha actividad las 24 horas tendrán que estar fuera de las compatibilidades. Pero no son sólo bares, sino lugares de manufacturas que tengan maquinaria que haga ruido”.
Acerca de los cuestionamientos de algunos comerciantes, Naranjo Hernández reviró al recordar los aspectos positivos.
“El paso de los coches lo único que está impidiendo es que tú te bajes a comprar, te tienes que bajar a caminar y comprar. Todos los centros peatonales del mundo son un éxito, ahora por qué se quejan de que hay bajas. Hay que analizar el contexto y no toda la decisión es volver a abrir la calle. Los negocios en un ambiente desordenado terminan fracasando”.
Y puntualiza sobre el proyecto a futuro: “Nosotros estamos apostando a que el Centro vaya sacando al vehículo o que se vaya relegando a su uso sensato y que el peatón recupere los espacios”.
Omar Fares parra
PARA SABER
El valor comercial de los inmuebles puede subir en el momento que una calle se convierte en peatonal porque a partir de ahí es considerada 100% comercial debido a que el peatón provoca que haya más ventas, explica un asesor en bienes raíces de Ademar, inmobiliaria integrante de la Asociación Mexicana de Profesionales de Inmobiliarios (AMPI).
En ese despacho de bienes raíces, los edificios donde hay un gran flujo de personas son frecuentemente solicitados por los inversionistas, ya que pueden rentar los locales a un precio más elevado porque a sus clientes les aseguran más ventas.
A diferencia de los inmuebles comerciales, los inmuebles habitacionales no cambiarían su valor si una calle se convierte en paso exclusivo de personas, señaló el asesor de Ademar.
Ejemplos en el mundo
Muchos de los mejores lugares del mundo son ciudades con redes enteras de calles sin coches. Las ciudades peatonales permiten a los residentes disfrutar de su belleza, ofreciendo todos los días la posibilidad de caminar por una mezcla de tiendas, desde restaurantes, kioscos, mercados hasta disfrutar del café al aire libre.
Venecia, Italia, es considerada la ciudad de los peatones, ya que en es una ciudad libre de automóviles. Copenhague es otra ciudad peatonal, con una de las mejores redes de calles sin coches.
En Copenhague, Dinamarca, casi siete mil personas viven en el centro de la ciudad y han eliminado su dependencia a los coches, además por las noches sus ventanas iluminadas dan al visitante una sensación de seguridad.
Panadería
Loida, encargada
“Sí ha beneficiado más o menos, se vende un poquito más porque pasa más gente, pero también hay muchos problemas para los carros porque quieren pasar, y los de tránsito están ahí fregando gente. Para las camionetas que nos vienen a dejar el pan sí les afecta porque se estacionan y están a las carreras porque ahí andan los de vialidad”.
Artículos religiosos
Lourdes Ramírez, encargada
“La venta es buena porque ha aumentado 40%, y es un panorama grato para el turista y la gente que pasea por este andador. Siempre es un beneficio porque la gente se desplaza con más facilidad”.
Restaurante de hamburguesas
Said Soto
“Es mejor porque la gente camina más tranquila por la calle y eso nos beneficia porque no se estacionan los carros, hay más clientes porque tienen la cultura de andar en bicicleta”.
Zapatería
Miguel Ángel Barrios
“Sí nos ha beneficiado, y las ventas me subieron 40%. La gente pasa con más confianza, más tranquila, hay menos ruido y es más agradable el ambiente. Antes no había tanta clientela porque no tenía la misma comodidad para hacer sus compras”.
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