De acuerdo con diagnósticos del Ayuntamiento de Guadalajara, actualmente hay 624 viviendas subutilizadas y 268 lotes baldíos en torno a la Línea 3 (L3) del Tren Ligero. Son 892 eventuales predios en los cuales podría darse un crecimiento ordenado a través de edificaciones verticales, lo que permitiría que más gente regrese a vivir al municipio, con la prestación de todos los servicios públicos y una mejor calidad de vida.

A la fecha, Guadalajara es el único municipio que ha implementado el modelo de desarrollo orientado al transporte, con la actualización de los planes parciales de desarrollo urbano. En los casos de Zapopan y Tlaquepaque, que también forman parte de la zona de influencia de la Línea 3 del Tren Ligero, aún no actualizan estos ordenamientos urbanísticos.

El interés del Ayuntamiento de Guadalajara obedece a que, en las últimas décadas, se perdieron 190 mil habitantes, que migraron a otros municipios como Zapopan o Tlajomulco. Según la Coordinación de Gestión Integral de la Ciudad, a pesar de que hace dos años 160 mil personas podían obtener un crédito del Infonavit en Guadalajara, sólo dos mil lo ejercieron.

En la Línea 3 en Guadalajara, el mayor potencial de vivienda está sobre Ávila Camacho y en el tramo de Alcalde, que va de La Normal a la calle Independencia. La extitular de la Coordinación de Gestión Integral de la Ciudad, Patricia Martínez, comenta que se tienen identificadas alrededor de mil 850 hectáreas que son susceptibles de redensificar.

“Este modelo de desarrollo orientado al transporte, en conjunto con lo que promueve el POTMet (Plan de Ordenamiento Territorial Metropolitano), lo que está proponiendo es que, para 2045, podamos incrementar esa zona en 48 mil habitantes, y eso implicaría que se puedan reutilizar esos 892 predios identificados que en estos momentos están subutilizados (las 624 viviendas y los 268 lotes)”.

Proyectan que sobre el corredor de Ávila Camacho se construya vivienda plurifamiliar-vertical. Sobre la vialidad principal, los edificios podrían alcanzar 15 o 17 niveles y conforme se adentra a los barrios reduciría esa escala. En el Centro, en el tramo de Alcalde, también se apuesta al repoblamiento.

Hace un par de años se publicó el estudio “Modelo de Implementación de Desarrollo Orientado al Transporte (DOT) en la Zona Metropolitana”, elaborado por instancias federales y organizaciones internacionales, el cual estima que en torno a la Línea 3 se registraron 12 mil 292 viviendas deshabitadas, pero en todo el trazo de Guadalajara, Zapopan y Tlaquepaque, por donde pasará el nuevo sistema de transporte masivo.

Proyectan el “reciclaje” de los edificios en desuso en eje de Línea 3

Debido a que no todos los desarrollos habitacionales tendrían que darse en torres, las autoridades de Guadalajara proyectan el “reciclaje” de edificios en desuso; es decir, remodelar inmuebles sin necesidad de crecerlos más y adaptarlos a vivienda, principalmente en el corazón de la ciudad.

La excoordinadora general de Gestión Integral de la Ciudad en la administración que recién concluyó, Patricia Martínez, y quien estuvo al frente de la implementación del modelo de desarrollos orientados al transporte, comentó que ya comenzaron a otorgar este tipo de licencias.

“Los proyectos a los que se han otorgado licencias son para vivienda en renta, que es otro de los grandes retos, porque no todo tendría que ser vivienda en venta. También se requieren opciones de renta, y estos modelos en los que, por ejemplo, se reciclan espacios, ayudan a que un porcentaje de la vivienda pueda ser de arrendamiento”.

Por ejemplo, el proyecto de Alcalde No. 924 permitirá esta combinación, “hay muchos jóvenes que, por ejemplo, es la llamada vivienda de transición. Rentas en lo que tienes el poder adquisitivo para comprar un departamento”.

Tras el ejercicio que se realizó a lo largo de la Línea 3 se identificó que hay alrededor de 624 edificaciones subutilizadas. Por ejemplo, en el entorno inmediato del paseo Fray Antonio Alcalde se tiene una serie de inmuebles que son susceptibles de adaptarse para construir vivienda.

Para evitar que se construyan o adapten edificios solamente para oficinas, a través de los planes parciales se están incentivando los usos mixtos, para que las plantas bajas de las torres estén activas; es decir, en éstas se podrá contar con una cafetería, cremería y tintorería, entre otros negocios que, a su vez, contribuirán a lograr una ciudad más segura.

“Sí hay edificaciones que podrían combinar oficinas, pero toda nueva edificación debe incluir vivienda en la ciudad”.

Lo que hicieron, dijo, fue generar nuevas modalidades de vivienda, “de repente resulta muy costoso y no se adapta a nuevos modelos de vivienda, vivir en un departamento de 150 metros cuadrados. A lo mejor parejas jóvenes o adultos mayores, dicen: ‘Yo puedo vivir perfectamente en 60 metros cuadrados’, porque saben que bajándose a 60 metros cuadrados tienen transporte público, caminando llegan al mercado, que tienen un parque, que llegan al centro de Guadalajara”.

Por ello, recordó, se invirtió en la red de bosques urbanos, como son el parque Alcalde y el parque Morelos, que recientemente fueron remodelados, pensados en esta lógica de que sean una extensión de la vivienda.

Apuestan al repoblamiento del Centro

José Luis Águila Flores, director de Ordenamiento Territorial de Guadalajara, destacó que el tramo de Alcalde que va de La Normal a la catedral es uno de los corredores con potencial para concentrar el crecimiento de habitantes que se tendrá en el municipio hacia 2045.

Sin embargo, recordó que es una de las zonas donde se tiene una baja densidad poblacional. Por ejemplo, en el último censo se contabilizaron alrededor de 68 habitantes por hectárea. De acuerdo con la proyección del Plan de Ordenamiento Territorial Metropolitano, podría pasar a los 100 habitantes por hectárea, aunque el corredor se preparó para alcanzar los 140 pobladores por hectárea.

En este corredor se contabilizaron mil 400 viviendas. Sin embargo, para dar respuesta al crecimiento demográfico que se tendrá en los próximos años, se ocuparían por lo menos 460.

“De las fincas con potencial para realmente reestructurarse, para dar vivienda nueva, podríamos alcanzar unos dos mil 200 viviendas (…). Hay potencial para eso, es muy difícil que se llegue, pero se calculan 460 más por lo menos. Si llegamos a las 600 u 800, de aquí al 2045, habremos logrado parte de la política de redensificación, y vivir en el Centro otra vez”.

Recordó que el Centro Histórico tiene muchas fincas con valor patrimonial, lo que complica el que se puedan dar nuevas construcciones. Además de estar sujeto a los costos de la tierra y que los propietarios quieran vender, también los niveles máximos permitidos para las edificaciones son bajos.

Los niveles

En torno a la Catedral, los edificios están acotados a 18 metros de altura, que en niveles son un máximo de seis pisos.

La altura permitida se incrementa de manera gradual, hasta llegar a La Normal, en donde se podrán construir hasta 11 niveles.

Prevén que la Línea 3 aumente plusvalía en el corredor de 21 kilómetros

A pesar de que estima que el aumento del valor de las viviendas en torno a la Línea 3 se incremente en un 40%, el presidente del Colegio e Instituto de Valuadores de Jalisco,  Gerardo Valencia, aclaró que esto se conocerá hasta una vez que opere la nueva ruta del Tren Ligero.

Precisó que no es un cambio global en toda la línea, sino que serán las estaciones las que marcarán el flujo de personas para el tipo de negocios, y eso es lo que haría que se incrementara en determinado porcentaje.

“El mercado es el que manda siempre. Nosotros somos observadores cuando ya el mercado lo estipula de una manera que exista un incremento”.

Sin embargo, indicó que actualmente no es momento para dar una estimación adecuada, ya que los negocios están batallando para sobrevivir, debido a que se mantienen las obras y con éstas los cierres de muchas zonas.

Las autoridades federales y estatales habían proyectado que la Línea 3 comenzara a operar en el mes de noviembre en los dos viaductos elevados. Sin embargo, en la visita que realizó en días pasados a la ciudad, el titular de la Secretaría de Comunicaciones y Transportes (SCT), Gerardo Ruíz Esparza, anunció que será hasta mediados de 2019 cuando pueda operar en su totalidad.

Se proyecta que en este mes concluyan las obras, para iniciar las pruebas en todo el trazo, que podría tomar hasta ocho meses. “Los técnicos son los que determinan… se habla de entre cinco y ocho meses, dependiendo de la calidad de las pruebas que se vayan realizando, de cómo llevan el protocolo de chequeo”.

Desarrolladores, obligados a renovar la infraestructura

En la actualización de los planes parciales de desarrollo 2018 de Guadalajara se ratificó que no se pueden otorgar licencias de construcción si no se cumple, por ejemplo, con las factibilidades de servicios hidráulicos, subrayó José Luis Águila Flores, director de Ordenamiento Territorial de Guadalajara.

Recordó que si luego de un análisis del Sistema Intermunicipal de los Servicios de Agua Potable y Alcantarillado (SIAPA), se determina que no hay capacidad para soportar la demanda de los habitantes de un nuevo edificio, se le informa al desarrollador que le corresponde cambiar la tubería en determinada zona. “La infraestructura se irá renovando poco a poco, conforme se vayan edificando”.

Explicó que no se puede renovar la infraestructura hidráulica para dar respuesta a demandas futuras, “es un tema prácticamente imposible, porque: ¿Quién tendrá que cambiarla? El Gobierno. Aunque para que tenga esa cantidad de dinero para cambiar toda la infraestructura se gastaría (mucho) presupuesto, y además no es justo”.

Águila remarcó que en el Artículo 59 de la nueva Ley General de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano, si se quiere redensificar es el inmobiliario el responsable de construir la infraestructura necesaria, “por lo tanto, si hay un predio donde se está haciendo un edificio y lo está construyendo un privado, le toca renovar la parte de la infraestructura, para no dañarte a ti, en tu propio edificio y no dañar al contexto en los habitantes vecinos”.

Podrán exentarlos de estacionamientos

Los desarrollos inmobiliarios que se construyan sobre los corredores de transporte público masivo, podrán estar exentos de cajones de estacionamiento, porque además de contar con estos medios, en su mayoría están conectados a las redes de bicicleta.

Además, podrán hacer uso de los espacios que se tienen en estacionamientos del municipio. De acuerdo con un diagnóstico realizado por la Dirección de Movilidad, en Guadalajara se tienen 117 estacionamientos que cuentan con ocho mil 400 cajones, de los cuales, entre 40% y 50% están subutilizados.

“Había reglas tan absurdas que cortaban por parejo y decían: los departamentos tienen que tener cuatro cajones de estacionamiento, cuando había familias que no tenían coche y terminaban siendo planchas de concreto en los fraccionamientos abandonadas”, destacó Patricia Martínez.

Con la nueva política de gestión del estacionamiento, desde que estén en proceso de venta de las viviendas, los interesados podrán elegir si quieren o no cajones de estacionamiento, “si es con cajón tiene un costo extra y ya no está asociado a todos, sino exclusivamente para que quien tenga coche, lo pague”.

Agregó que esto permitirá también reducir los costos de las viviendas y llegar a modelos más asequibles.

El objetivo es desincentivar el uso del automóvil en la cuidad. Según el estudio costo-beneficio de la Línea 3, una vez que comience a operar esta ruta, un total de 10 mil 962 vehículos dejarán de circular en torno a los 21 kilómetros en los municipios de Zapopan, Guadalajara y Tlaquepaque.

Además, con las obras del Paseo Alcalde, que es un proyecto asociado a la Línea 3, se tranquilizará el tráfico en la zona Centro, pues alrededor de 100 mil vehículos dejarán de circular por este polígono. Sólo se permitirá la circulación en calles locales, en donde se moverán alrededor de seis mil autos.

Actualmente, el 70% de la población que llega al primer cuadro lo hace en vehículo, mientras que el 30% restante a través del transporte público.

Sector inmobiliario, en búsqueda de predios

La construcción de vivienda en los alrededores de la Línea 3 dependerá en gran medida de lo que establezcan los planes parciales en los tres municipios, pero Georgina Ochoa López, presidenta de la Asociación Mexicana de Promotores Inmobiliarios (AMPI) en Jalisco, informó que por el momento se está en la búsqueda de terrenos.

“En Guadalajara, como ya está todo prácticamente habitado, ahí no hay terrenos, hay que buscar casas. Los pocos terrenos ya son fragmentados, son casas chicas que hay que buscar, tres, cuatro o cinco para poder construir algún vertical, o algún coto, o algún edificio de usos mixtos”.

Indicó que los desarrolladores construirán donde sea viable, con el objetivo de regresar a más personas a la ciudad, quienes en los últimos años se han ido a vivir a fraccionamientos ubicados en las periferias.

“La Línea 3 es un punto muy importante, no en todos los 21 kilómetros se podría hacer construcción nueva, pero sí hay algunas áreas, como La Normal o Avenida Alcalde”.

Agregó que otros puntos importantes para desarrollar vivienda son Ávila Camacho, La Tuzanía en Zapopan y algunas zonas de Tlaquepaque, “se va a detonar, es una construcción muy importante para nosotros a nivel estatal”.

Dan luz verde a cuatro desarrollos orientados al transporte público

Debido a que los nuevos planes parciales de desarrollo entraron en vigor a partir de este año, a la fecha, el Ayuntamiento de Guadalajara ha dado luz verde para la construcción de vivienda orientada al transporte público en tres zonas de la ciudad.

El primero fue en torno a la estación de Mezquitán de la Línea 1 del Tren Ligero, en el que se construirán dos torres de ocho niveles con 138 departamentos. Contará con espacios de recreación: áreas de usos múltiples, patio central con jardinería y zona para hacer ejercicio. Los departamentos serán de entre 50 y 80 metros cuadrados y tendrán precios a partir de un millón de pesos.

Aunque se proyectaba que ya no se construyeran casas con las medidas mínimas que tendrán estas viviendas, la extitular de Gestión de la Ciudad subrayó que son espacios en los que pueden vivir jóvenes y adultos mayores que no requieren de un departamento muy grande.

Este desarrollo será de Grupo Marhnos, constructora que también se hará cargo del proyecto inmobiliario del rastro de aves, en donde se proyecta la construcción de 372 viviendas y una plaza comercial. Además, esta obra estará cercana al Macrobús (BRT).

En la zona de El Deán se contempla otro desarrollo, que se construirá en el terreno de la planta de transferencia 18 de Marzo. En éste se edificará también una plaza comercial.

El otro proyecto es el del Registro Civil No. 924, el cual se ubica en el entorno de la Línea 3. En éste, se construirán dos edificaciones que en medio contarán con un pasaje que conecta la iglesia con el hospital.
En la planta baja tendrán comercio y el cajón de estacionamiento será opcional, “no necesariamente quien viva ahí tiene coche o lo necesitará, porque sobre Alcalde irá la Línea 3. Se construirá una plazoleta que comunica el paseo Fray Antonio Alcalde hacia esta zona del hospital”.

Caminando se podrá llegar también al parque Morelos, se podrá usar el paseo Fray Antonio Alcalde para llegar al Centro, “son realmente todas esas actividades con las que uno se relaciona todos los días, y que están a un alcance mejor conectado y más cercano”.

Actualmente se está trabajando en los estudios técnicos para tramitar la licencia de construcción.

“Prácticamente de los predios que sacamos a licitación pública, los que están sobre el corredor de transporte masivo es el del Registro Civil, el de la planta de transferencia, el que está sobre 18 de Marzo a un costado del El Deán (Macrobús), y sobre la misma línea del Macrobús está el del rastro de aves, que ese también es susceptible de desarrollo orientado al transporte… y el de Federalismo”.

Zapopan y Tlaquepaque, sin actualizar planes de desarrollo

A diferencia de Guadalajara, los Ayuntamientos de Zapopan y Tlaquepaque no han actualizado sus planes parciales de desarrollo, por lo que tampoco han puesto en marcha la política de los DOT.

Esto, a pesar de que Zapopan tiene alto potencial de vivienda en el primer cuadro donde estarán ubicadas las estaciones Belenes, Mercado del Mar y Basílica. De acuerdo con el estudio “Modelo de Implementación de Desarrollo Orientado al Transporte (DOT) en la Zona Metropolitana de Guadalajara”, esta zona se ubica dentro del perímetro donde se pueden otorgar subsidios mayores a la vivienda social, bajas densidades, equipamiento y servicios.

“Aunque los precios del suelo y la construcción se han incrementado en los últimos años, están en el rango medio de la metrópoli. La construcción de la Línea 3 del Tren Ligero sin duda generará incentivos al incremento del precio, por lo que estamos en un mercado emergente que rápidamente se puede volver fuerte. En este sentido, se requiere de políticas de vivienda inclusiva y de captura de valor que permitan financiar y facilitar las estrategias de DOT”.

Aunque no necesariamente podrán ser considerados dentro de este modelo, en el documento se destaca que en torno a la estación de Periférico se cuenta con una gran cantidad de vivienda y terrenos que pueden desarrollarse. “Esta zona también es de un mercado inmobiliario fuerte, dado que se han incrementado los precios a lo largo del tiempo. Si la tendencia se acelera podría bloquearse la construcción de vivienda de interés social o bien, generar vivienda más cara, del tipo de desarrollos cerrados de su entorno”, menciona el documento.

El consultor técnico urbano, Carlos Romero, consideró que fue adecuado el que no prosperaran los planes parciales de Zapopan porque habrían provocado amparos y suspensiones, “va con un modelo del siglo pasado, no está atendiendo a la llamada nueva agenda urbana, que es al que dio luz a la nueva Ley de Asentamientos Urbanos”.

Enfatizó que no se ha dado un auge inmobiliario en estas zonas. “Se ven por el núcleo de los Belenes algunas zonas muy particulares, atrás del mercado del Mar, algunos desarrollos insipientes, pero para nada lo que sería una política pública orientada al nuevo paradigma del transporte”.

Por su parte, en Tlaquepaque, el coordinador de Gestión Integral de la Ciudad, Ricardo Robles, informó que se seguirá la política nacional sobre la densificación de algunas zonas, entre éstas la de la Línea 3.

Sin embargo, están en el proceso de elaboración de los planes parciales. A pesar de que se han solicitado licencias para la construcción de desarrollos, “estamos recomendando que se puedan esperar un poco a ser beneficiados con la redensificación (una vez aprobados los planes)”.

Puntualizó que en torno a esta ruta, les corresponde de Río Nilo hasta la central de autobuses, “el espacio no es muy grande y la mayoría está fincada. Hay pocos terrenos, y esos terrenos son los que irían con la nueva reglamentación”.

Estudio

En Tlaquepaque, en el estudio se remarca que en las zonas de las estaciones de la Nueva Central Camionera y Revolución se presta para la generación de proyectos de vivienda importantes dado los grandes terrenos a su alrededor.

Si bien es un mercado inmobiliario limitado, el crecimiento debido a la inversión pública es muy probable.

CLAVES

• De acuerdo con el estudio Modelo de Implementación de DOT en la Zona Metropolitana de Guadalajara, el Centro Mario Molina estimó un índice general de cobertura de equipamiento en torno al transporte público (salud, asistencia social, educación, espacios públicos y cultura).
• El Centro de Guadalajara tiene sobrecobertura de equipamiento, señal de que atiende a población de toda la metrópoli y, por lo mismo, atrae a diario gran cantidad de viajes.
• Por el contrario, en la periferia hay crecimiento urbano sin equipamiento suficiente para atender a la población.
• Esta tendencia en el Centro de Guadalajara coincide con zonas de baja densidad, con muchas viviendas desocupadas, gran cantidad de actividad terciaria y usos mixtos. Esto refuerza la hipótesis de que el comercio ejerce presión de tal forma que expulsa población del mismo.
• Al Este del Macrobús se registra una disminución del equipamiento y el existente se localiza alrededor de la Línea 2 del Tren Ligero.
• Alrededor del transporte público masivo se localiza una buena dotación de equipamiento, sobre todo en la zona central de Guadalajara.
• Se localizan zonas con bajo equipamiento alrededor del Sur de la Línea 1 del Tren Ligero, al final de la Línea 2 (al Este), en los tramos finales tanto del Macrobús como de la Línea 3 del Tren Ligero.

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