El incremento en la inversión extranjera en México ha provocado una alta demanda del sector inmobiliario industrial.De acuerdo con el reporte Guadalajara Market View de Assad Industrial, la mayor parte de los proyectos son de expansión, aunque está ingresando nuevo capital por parte de inversionistas, que buscan aprovechar la cercanía de México con Estados Unidos (EU) y los beneficios del TMEC para la producción y almacenamiento de productos y mercancías.Al cierre del tercer trimestre del 2022, México registra 27 mil 513 millones de dólares de inversión extranjera directa, lo que se refleja en un aumento considerable en la demanda de espacios industriales a nivel nacional.María Fernanda Valencia Assad, directora general de Assad Industrial Real Estate, explicó que hay muy poca disponibilidad de naves a nivel nacional, por ello urgen a desarrolladores a edificar para atender a todas las empresas que se están instalando en nuestro país.La Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara son las que tienen menos disponibilidad, lo que ha provocado un alza en los precios de renta.“Los precios han ido a la alza debido a la poca disponibilidad, entre menor sea la oferta y mayor la demanda, los precios aumentan y los terrenos escasean”, comentó.El precio promedio por metro cuadrado en renta en la Ciudad de México va de los 5.92 dólares a 6.35 dólares con una disponibilidad menor al 1 por ciento.En Guadalajara el precio promedio por metro cuadrado a la renta va desde los 5.00 y 5.60 dólares con una disponibilidad menor al 1 por ciento.En Monterrey el precio de renta oscila entre 4.52 a 5.70 dólares por metro cuadrado con una disponibilidad de 1.03 por ciento. En la Zona Metropolitana de Guadalajara el precio promedio de renta en los parques industriales es de 5.59 dólares por metro cuadrado, siendo los precios más altos los ubicados dentro del corredor de la antigua zona industrial donde llega a valer hasta 6.47 dólares por metro cuadrado debido a la falta de tierra para desarrollar.“Esto es debido a que, por ser el corredor con la mejor ubicación, no hay disponibilidad de naves o terrenos para construir”, añadió María Fernanda Valencia Assad.En El Salto el precio promedio por metro cuadrado ronda los 5.53 dólares; en Periférico Sur, 6.57 dólares; en Zapopan Norte, en 5.75 dólares; en el Corredor Industrial López Mateos, 4.47 dólares, mientras que en el Circuito Sur, 4.75 dólares.Según el reporte Guadalajara Market View realizado por Assad Industrial Real Estate, el trimestre cierra con una tasa de disponibilidad del 0.5% con naves ubicadas en los corredores El Salto y López Mateos. El reporte establece que es un reto para los desarrolladores y el Estado tener una mayor oferta de naves industriales.“El sector industrial de Guadalajara continúa con un crecimiento acelerado. Debido al crecimiento del e-commerce y el aumento en la demanda de semiconductores del sector tecnológico, han arribado nuevos inversionistas a México y la necesidad de construir centros de distribución es inminente”, indica.Actualmente el inventario industrial clase AAA alcanza los 5.2 millones de metros cuadrados.“La tasa de disponibilidad sufrió una importante caída ante la alta demanda de espacios industriales, el trimestre cerró con una absorción de 59 mil 711 metros cuadrados”, añade el documento.El Salto es el corredor que aporta la mayoría de los movimientos en Parques Industriales con especificaciones AAA con una absorción de 26 mil 592 metros cuadrados en el tercer trimestre de este año.“Las principales operaciones se están cerrando en el corredor de El Salto con empresas internacionales como Foxconn y Sanmina. El incremento en la demanda y la poca disponibilidad de espacios especulativos impulsa a los desarrolladores de la ciudad y nuevos tiradores a apostar por Jalisco y su crecimiento industrial”, precisa.La mayoría de las empresas que están presentes en Jalisco son pequeñas y medianas empresas (Pymes), los microparques son ideales para este sector que busca mejorar su capacidad administrativa y operativa para seguir siendo competitivo. "Los precios han ido a la alza debido a la poca disponibilidad, entre menor sea la oferta y mayor la demanda, los precios aumentan y los terrenos escasean"María Fernanda Valencia Assad, directora general de Assad Industrial Real Estate. La empresa de origen chino Solarever de América invertirá mil millones de dólares para la construcción de un parque industrial sustentable de 100 mil metros cuadrados.El nuevo complejo se ubicará en Zacoalco de Torres, Jalisco y se destinará a la fabricación de baterías para autos eléctricos en los próximos cuatro años.El parque generará alrededor de tres mil empleos y contará con una instalación de paneles solares de 0.5 megawatts.Al crear espacios sustentables, Solarever proyecta que en un plazo de cinco años ampliará el parque para comenzar la producción y ensamblaje de sus nuevos proyectos de autos eléctricos.Dicha fábrica estará ubicada en el Centro Logístico en el municipio de Zacoalco de Torres y tendrá una visión de sustentabilidad completamente integrada a la política de protección del medio ambiente del Estado, y a los compromisos internacionales contra el cambio climático.Simón Zhao, presidente de Solarever, destacó que la empresa decidió invertir en Jalisco por su potencial de experiencia en la actividad industrial, tecnológica y mano de obra, pero sobre todo por su impulso de industrias limpias.“Es una visión a la que le hemos apostado, un ejemplo de esto es la manufactura y el desarrollo de paneles solares y autos eléctricos, con el objetivo de lograr un ambiente limpio, pero necesitamos una mayor inversión para la innovación y el desarrollo de esta tecnología”, comenta el directivo de la empresa en México. Los principales corredores reportan un incremento de superficie en construcción para proyectos a la medida o Build to Suit (BTS, por sus siglas en inglés), expansiones y desarrollo de naves especulativas.El atractivo principal de los proyectos BTS radica en los acuerdos que dividen el riesgo de inversión.El modelo de negocio Build to Suit o construcción a la medida, es el modelo de negocio que aporta soluciones en materia inmobiliaria en donde las empresas que se dedican a desarrollar este tipo de proyectos obtienen una renta estable y a largo plazo.“Es un modelo que permite ahorrar bastante, debido a que los recursos son aprovechados íntegramente para resolver las necesidades de cada empresa, pues se enfoca en cubrir específicamente las necesidades requeridas para su operación”, indica el reporte Guadalajara Market View realizado por Assad Industrial Real Estate.El estudio establece que esta es una alternativa que, debido a su alta rentabilidad, va tomando auge en diferentes sectores, en especial el rubro de la logística.“Se trata de desarrollos únicos que atiendan los objetivos estratégicos del negocio de un cliente en particular, especialmente a nivel arquitectónico y operativo.”, dice la firma.Además de los atributos propios del formato BTS, para los clientes implica una ventaja financiera, ya que les permite no inmovilizar capital en un activo inmobiliario, no asumir el riesgo de la construcción y amortizar costos en el plazo de arrendamiento siendo éste generalmente un periodo de 10 años. Por lo tanto, para aumentar la rentabilidad por metro cuadrado y sobrellevar los vaivenes del mercado, el modelo Build to Suit o construir a la medida destaca como una alternativa eficiente que día a día gana más terreno.“Cuando hablamos de proyectos BST no sólo nos referimos a proyectos únicos en materia de diseño arquitectónico o de materialidad, este tipo de desarrollos también integra el equipamiento para la operación al interior, tal como racks y sorters de distribución y automatización, dependiendo el requerimiento del cliente”.En torno a las fortalezas de Assad Industrial en materia de gestión inmobiliaria y específicamente del modelo Build to Suit, la firma destaca que es una empresa que trabaja de la mano con el cliente para tomar las características y ventajas de este modelo de negocio, con la ayuda de importantes desarrolladores y gestores inmobiliarios que ofrecen este tipo de soluciones en sus respectivos portafolios de productos.“Consideramos que los desarrolladores de parques industriales en Jalisco que ofrecen proyectos BTS, son de alto estándar a nivel nacional e internacional, ya que esto habla de su compromiso, experiencia y confiabilidad”, finaliza. Durante los próximos meses se sumarán ocho nuevos parques industriales en la Zona Metropolitana de Guadalajara, que equivalen a 254 mil 177 metros cuadrados.De acuerdo con el reporte Guadalajara Market View realizado por Assad Industrial Real Estate entre los nuevos proyectos se encuentran algunos microparques.El auge de los microparques industriales tipo boutique o de última milla va en alza, alcanzando un total de 35 parques de los cuales la mayoría se encuentran ubicados en el corredor Zapopan Norte con terrenos de entre 600 a mil 200 metros cuadrados.“El objetivo principal de un microparque es darle suministro y proveeduría a los parques industriales más grandes. Su tamaño varía, los pequeños tienen entre 8 y 10 bodegas y los más grandes tienen hasta 100 bodegas”, dice el reporte. CT
