Dos de cada tres viviendas en venta en Jalisco son “huevito”
De las más de de 20 mil disponibles en el estado, 13 mil 500 tienen una superficie igual o menor a 60 metros cuadrados
De acuerdo con la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi), dos de cada tres casas ofertadas en Jalisco poseen una superficie igual o menor a 60 metros cuadrados.
El Sistema Nacional de Información e Indicadores de Vivienda destaca que 13 mil 500 viviendas de las poco más de 20 mil disponibles en el Estado tienen espacio reducido y son conocidas de manera popular como “huevito”.
“Además de ser casas reducidas, las familias son grandes y también se ha vuelto más complejo ubicar toda la infraestructura alrededor de estas viviendas”, afirmó Luis Rafael Méndez Jaled, presidente de la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC).
Actualmente, los jaliscienses habitan viviendas hasta con un 50% menos de superficie que hace medio siglo. “Esto ha traído consigo una reducción de los espacios, que no responden a las necesidades de ciertos sectores de la población”, puntualizó Luis Giachetto Carrillo, académico del Centro Universitario de Arte, Arquitectura y Diseño (CUAAD).
“La tendencia es que este tipo de vivienda aumente. En municipios como Guadalajara, con estas políticas de redensificación, lo que se pretende es hacer más atractivo el suelo en ciertas partes de la ciudad para construir vivienda masiva, y la única opción es hacer vivienda pequeña”, explicó el investigador.
Este tipo de casas se dirige esencialmente a la clase trabajadora, la cual accede a créditos a través de sistemas financieros como el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit).
Seis de cada 10 espacios en oferta cuestan entre 313 mil y 490 mil pesos.
De las 20 mil 070 viviendas ofertadas en Jalisco, según la Conavi, 10 mil 429 son casas entre 45 y 60 metros cuadrados, y tres mil 143 miden menos de 45 metros cuadrados. El porcentaje de casas “huevito” en la Entidad (67%) es superior a la media nacional (57%).
Jalisco, segundo lugar con mayor vivienda en periferias
Según los inventarios de casas en construcción de la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi), seis de cada 10 viviendas en Jalisco no se ubican en las zonas céntricas y densamente pobladas de la Entidad.
Esto significa que el Estado cuenta con 31 mil 742 inmuebles en perímetros de ubicación U3 y Fuera de Contorno, es decir, casas ubicadas en zonas periféricas y construidas en los márgenes u orillas de las ciudades, especialmente en la Zona Metropolitana de Guadalajara. Jalisco sólo está por debajo de Nuevo León (35 mil 047 viviendas) en este rubro.
Esta situación ha provocado diversos problemas como la falta de infraestructura y servicios básicos, o vivienda popular abandonada por la lejanía respecto a los centros de trabajo, especialmente en municipios como Tlajomulco de Zúñiga y Tonalá.
“No tener los servicios adecuados implica una falta de sensibilidad hacia la dignidad de las personas”, consideró Óscar Ramírez, académico del Tecnológico de Monterrey-Campus Guadalajara. “En ciudades como Madrid prácticamente nadie construye en los suburbios”, dijo.
“Primero, hay que asegurarse de que los servicios básicos estén listos y disponibles, y ya después construir un desarrollo, pero lamentablemente en muchos casos no ha pasado en ese orden, primero se construye y luego se ve el tema del suministro de servicios básicos, es un gran reto”, complementó Ramírez.
El titular de la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC) en Jalisco, Luis Rafael Méndez Jaled, expresó que la proliferación de suburbios desconectados de los centros urbanos ha generado problemas graves de movilidad, así como desabasto de agua potable y alcantarillado.
Una de las alternativas a este problema, de acuerdo a Méndez Jaled, es el impulso a la vivienda vertical. Actualmente, este tipo de construcciones representan únicamente 37% de toda la oferta de casas en la Entidad.
“Debemos impulsar el desarrollo vertical a tiempo para que a todos los edificios y condominios, antes de que se les otorguen sus licencias, se les dote de toda la infraestructura para que no colapsen”, afirmó.
Con más incremento
Respecto a la apreciación de la vivienda, el estado ocupa el primer lugar nacional con un incremento de 11% del costo de la vivienda respecto al primer trimestre del año 2017. De las zonas metropolitanas más importantes del país, Guadalajara presenta el mayor aumento de precios del país, con un porcentaje similar al estatal.
Más créditos para los que tienen menores ingresos
El 56% de los financiamientos a la vivienda en Jalisco se otorga a personas con ingresos iguales o menores a nueve mil 800 pesos mensuales, según el Sistema Nacional de Información e Indicadores de Vivienda, de la Comisión Nacional de Vivienda.
Jalisco es la cuarta Entidad que más créditos ha otorgado para vivienda en el país, ya que en 2018 se entregaron 29 mil 600 millones de pesos divididos en 74 mil 872 empréstitos.
De estos, más de 40 mil son otorgados por el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit).
Este organismo entregó casi 12 mil millones de pesos en financiamientos, lo que significa que cada trabajador jalisciense recibió alrededor de 300 mil pesos para construir, adquirir o rentar una casa.
Además, siete de cada 10 jaliscienses que solicitan un préstamo para vivienda son personas entre 30 y 59 años, y nueve de cada 10 piden una casa en una zona totalmente urbana.
Sin embargo, los constructores observan dos problemas a futuro: la contracción del crédito hipotecario en Jalisco, provocado por el aumento de la tasa de apreciación de la vivienda en el Estado, y la menor facilidad para acceder a los créditos por parte de las instituciones financieras.
“No pensamos en una buena solución”
Luis Giachetto, académico de la Universidad de Guadalajara (UdeG), destacó que la construcción de vivienda en la periferia responde a dos situaciones entrelazadas: desarrolladores inmobiliarios que compran el suelo a bajo costo para tener márgenes altos de utilidad, y trabajadores que deciden aprovechar sus créditos de Infonavit sin reparar en que vivirán en casas sin servicios ni conexiones de movilidad adecuadas.
Además del suministro de servicios básicos, Giachetto recomendó dotar de espacios públicos dignos y favorables a estas colonias para hacerlas más atractivas al usuario.
“En Europa, la reducción de los espacios de vivienda lo han sabido recompensar con un aumento del espacio público. El problema es que aquí no sólo hacemos viviendas pequeñas, sino que no pensamos en una buena solución para el espacio público”, indicó.
Redensificación, una alternativa
Con el auge de los nuevos Planes Parciales de Desarrollo Urbano realizados por municipios como Guadalajara y Zapopan, especialistas ven en la redensificación de espacios centrales de las ciudades una alternativa para evitar el crecimiento hacia las periferias y la vivienda pequeña.
“Estamos trabajando en ello, ya están avanzando los Planes Parciales”, aseguró Luis Rafael Méndez Jaled, titular en Jalisco de la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC), quien acusó de corrupción a quienes se oponen a estos instrumentos.
“Lo desafortunado es que por intereses personales y de individuos que obedecen a otro tipo de cosas, estén impugnando y manipulando para detener el crecimiento ordenado de la ciudad, y redensificar el Área Metropolitana de Guadalajara”, mencionó.
En caso de no avanzar los Planes Parciales, el titular de CMIC advirtió de un “riesgo de que prosigan estos ejercicios negativos en la vivienda donde, además de las políticas de vivienda y los créditos, hoy en día, la necesidad de vivienda es de casi el triple de la demanda que existe”.
Luis Giachetto, especialista en arquitectura de la Universidad de Guadalajara (UdeG), consideró que la redensificación de la metrópoli debe empezar por flexibilizar la habitabilidad de fincas antiguas.
“Hay fincas que las catalogan como edificios de mucha relevancia y tienen que flexibilizar un poco la normatividad, sobre todo en el Centro de la ciudad”, indicó.
Respetar dignidad de usuarios
Para Óscar Ramírez, académico del Tec de Monterrey, la prioridad en la redensificación de la vivienda es “no perder de vista el respeto a la dignidad de los usuarios, la cuestión ambiental, porque es algo que impacta a todos, no solo a los que habitan las viviendas”.
“Debemos involucrar a todos los participantes de un proyecto, desde arquitectos, ingenieros civiles, ingenieros mecánicos, desarrolladores y constructores, ambientalistas, sociólogos, y tener mucho cuidado con los futuros desarrollos”, manifestó.
Busca AMLO reducir deudas en Infonavit
El Gobierno de Andrés Manuel López Obrador (AMLO) lanzó un programa para reducir en promedio la deuda -hasta en 55%- de los beneficiarios con viviendas del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda de los Trabajadores (Infonavit).
Esta medida también prometió a los trabajadores y usuarios de crédito que se congelarían sus cuentas para que no paguen más y así evitar ser desalojados de sus casas.
El objetivo, según el Presidente, es ayudar a los trabajadores que tienen créditos y no han podido pagar porque han crecido mucho sus deudas por intereses y otros factores.
En una primera etapa, 194 mil 875 trabajadores serán beneficiados y se planea que al final del sexenio se apoye a 745 mil.
El programa cambiará los créditos que ahora están como salarios mínimos a pesos, con lo que se buscan descuentos a su saldo total y obtener una nueva tabla de pagos y tasa fija, además de un apoyo al pago para que el saldo mensual quede congelado y paguen lo mismo el resto de la vida del crédito.
TELÓN DE FONDO
Tlajomulco, contra las casas “huevito”
En junio de 2016, la administración del entonces alcalde Alberto Uribe prohibió la construcción de casas menores a 90 metros cuadrados y cambió el uso de suelo de 800 hectáreas en los distritos de la Zona Valle y Santa Cruz de las Flores.
Desde entonces, la inversión en el sector vivienda tuvo una caída considerable en Tlajomulco: “Anteriormente se autorizaban entre 20 mil y 25 mil viviendas anuales, pero el año pasado sólo autorizamos tres mil”, remarcó el munícipe, quien adelantó que en toda su administración se darían 15 mil permisos de vivienda.
En contraste, Infonavit anunció en 2017 que colocaría 44 mil créditos este año en Jalisco, de los cuales 32 mil serán para derechohabientes con ingresos menores a los cinco salarios mínimos. Con ese ingreso mensual, la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de la Vivienda (Canadevi) estima que una persona puede comprar una casa de entre 55 y 60 metros cuadrados o un departamento de 48 metros.
Cuestionado sobre la posibilidad de que la inversión inmobiliaria llegue a otros municipios, Uribe respondió que no le preocupaba, pues “ya no vamos a ser el patio trasero de Guadalajara ni su dormitorio”.