Dejan como pendiente la redensificación en Guadalajara

A mediados de octubre de 2011, el entonces director del Instituto Municipal de la Vivienda (Imuvi), Salvador Delgado Sánchez, informó que el capital semilla para el proyecto de redensificación de Guadalajara requería 209 millones de pesos, cantidad necesaria para comprar terrenos para construir las primeras dos mil 500 viviendas, meta que no se pudo concretar.

Sin embargo, la actual administración no consideró que se edificara vivienda de interés social en la desincorporación, el pasado 3 de octubre, de dos predios de más de 80 hectáreas en conjunto al lado del parque El Deán, cuyo costo era similar al capital semilla que requería el Imuvi para adquirir los terrenos.

La convocatoria, publicada el 27 de agosto, fue para un proyecto consistente “en un desarrollo que aporte al modelo de crecimiento vertical vinculado a la consolidación de las centralidades, que estimule el crecimiento hacia adentro y hacia arriba en los distritos metropolitanos ya consolidados”, términos amplios que permitían libertad absoluta a los interesados, tanta que entre las propuestas, incluso, hubo un proyecto para una fábrica, pues ni siquiera se mencionan las palabras “vivienda” ni “social” en la convocatoria.

"Mientras Guadalajara continúe sin opciones residenciales para los estratos populares, se mantendrá el fenómeno por el que las personas optan por la periferia de la metrópoli".

La empresa ganadora de uno de los polígonos fue Caabsa, que propuso un proyecto mixto que combina edificios de departamentos y un centro comercial. Tendrá que pagar 30 millones de pesos por un polígono de 130 millones de pesos, pues el resto podrá saldarlo en especie con construcciones.

Fernando Córdova Canela, profesor investigador del Centro Universitario de Arte, Arquitectura y Diseño (CUAAD) y director general del Laboratorio Nacional de Generación de Vivienda Sustentable del Consejo Nacional de Ciencia y Tecnología (Conacyt), lamentó que no se haya aprovechado aún el potencial del Imuvi.

“Estas acciones atentan contra la misma administración municipal, se desmantelan ellos mismos, lo cual es un sinsentido, es como que ellos mismos crean los instrumentos y los dejan de utilizar para seguir apoyando la distorsión en el mercado”.

Costo de la tierra, principal limitante

En febrero, la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de la Vivienda (Canadevi) informó que en 2017 proyectaban construir en Jalisco 50 mil viviendas de interés social, todas fuera del Periférico, pues mientras el metro cuadrado cuesta allá 500 pesos, dentro no baja de tres mil, expuso su entonces presidente, Guillermo Salcedo.

“Efectivamente, el costo de la tierra es el principal limitante para poder hacer vivienda económica. La demanda de tierra de Guadalajara ha incrementado los costos y no dan para hacer la vivienda de interés social, la que tiene la mayor demanda que es debajo de los 400 mil pesos, que es el 70% de la demanda”, expuso el actual titular de la Canadevi, Javier Pelayo Aguilar.

El delegado del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit), Mario Macías Robles, reconoció incluso que dentro de Guadalajara no han otorgado créditos para vivienda nueva por debajo de los 450 mil pesos, el rango considerado como de interés social.

"El costo de la tierra es el principal limitante para poder hacer vivienda económica, la demanda de tierra de Guadalajara ha incrementado los costos y no dan para hacer la vivienda de interés social, la que tiene la mayor demanda que es debajo de los 400 mil pesos, que es el 70% de la demanda".

“Que yo recuerde no, en este momento no, pero sí hay vivienda, hay desarrollos que sí han tenido ese precio”.

Pero los desarrolladores deben decidir con base en el costo de la tierra, admitió Pelayo. “Es difícil que por decreto se puedan generar este tipo de viviendas sobre todo cuando el mismo mercado está demandando otra cosa. Se pueden generar las viviendas subsidiadas para que caigan en este rango, pero luego puede haber una distorsión en el mercado donde en la reventa se van a duplicar los precios”. “¿Es imposible?”, se le cuestionó. “Así es”.

Aprueban proyecto de Caabsa

El fallo de la licitación de los predios en El Deán señaló: “Se aprueban distintas tipologías de vivienda desde 37.5 metros cuadrados hasta los 99 metros cuadrados, lo cual hace más eficaz el proyecto brindando un abanico de oportunidades según las necesidades actuales de vivienda”.

Caabsa menciona en su propuesta que habrá vivienda de distinta tipología, aunque no se indica la cantidad de inmuebles ni los precios que tendrán, señaló Patricia Martínez, coordinadora general de Gestión Integral de la Ciudad de Guadalajara.

“No lo sé porque ahorita lo que hicieron fue presentar una propuesta conceptual, una vez que se acerquen a tramitar su licencia de construcción, entonces nosotros tendremos más claridad de cuántas dimensiones y si son exactamente como vienen en el proyecto conceptual. Pero los costos todavía no lo sé”.

Para Fernando Córdova Canela, director general del Laboratorio Nacional de Generación de Vivienda Sustentable del Consejo Nacional de Ciencia y Tecnología (Conacyt), los mecanismos de Guadalajara para densificar están desvinculados de sus políticas de vivienda.

“Una cosa son los instrumentos de planeación urbana, los instrumentos de ordenamiento territorial, pero una muy distinta es cómo se articula y cómo se concretan los proyectos de vivienda que son un componente significativo de la ciudad”.

Córdova lamentó la falta de transparencia en la venta. “En la medida en que no tengamos información, instrumentos estratégicos ni informes técnicos de gestión robustos, esto parece como que es improvisado”.

PARA SABER
157 mil derechohabientes tapatíos pueden solicitar un crédito

De acuerdo con cifras de la Comisión Nacional de Vivienda, en Guadalajara existen alrededor de 157 mil derechohabientes en condiciones para solicitar un crédito para vivienda; sin embargo, sólo se ejercen unos dos mil al año en este municipio que compran inmuebles de clase media y alta. El resto no lo solicita ante la falta de oferta en la ciudad accesible a sus posibilidades.

DATOS DEL INEGI
Cambian domicilio 186 mil tapatíos

Según el Inegi, entre 2000 y 2015, alrededor de 186 mil tapatíos emigraron a otros municipios, principalmente porque las familias con menos recursos, siete de cada 10 no pueden adquirir vivienda de interés social dentro de la ciudad.

La población crece un tercio

En casi 15 años la población de la Zona Metropolitana creció un tercio, en Guadalajara decreció 11%, pues según el Inegi 186 mil tapatíos emigraron entre 2000 y 2015.

Población de la zona metropolitana

 

MUNICIPIO	2000	2015	VARIACIÓN (%)
Guadalajara	1,646,319	1,460,148	-11%
Zapopan	1,001,021	1,332,272	33%
Tlaquepaque	474,178	664,193	40%
Tlajomulco	123,619	549,442	344%
Tonalá	337,149	536,111	59%
El Salto	83,453	183,437	120%
Ixtlahuacán de los Membrillos	21,605	53,045	146%
Juanacatlán	11,792	17,955	52%

Demanda de vivienda potencial del Infonavit

SALARIOS MÍNIMOS	PRECIO DE VIVIENDA AL QUE PUEDE ACCEDER	PORCENTAJE DE PERSONAS
Hasta 3	300,000	51%
De 3.1 a 5	301,000-450,000	20%
De 5.1 a 6.99	451,000 a 700,000	12%
7 a 11 y más	700,000 en adelante	17%

Demanda potencial de Infonavit

MUNICIPIO	DEMANDA POTENCIAL	CRÉDITOS EJERCIDOS EN ESE MUNICIPIO
Guadalajara	157,967	2,007
Zapopan	84,982	4,248
Tlaquepaque	23,685	2,353
Tlajomulco	17,636	19,949
El Salto	14,221	2,195
Tonalá	5,458	3,310
Ixtlahuacán de los Membrillos	1,128	1,869
Juanacatlán	235	996

Rangos promedio de costo de vivienda en los principales corredores

CORREDOR	COSTO PROMEDIO
Tlajomulco	390,969
El Vado (Tonalá)	365,035
Carretera a Colotlán	325,000
Resto	800,000

FUENTES: Inegi, Conavi y Ordenamiento del Territorio de Guadalajara.

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