Jalisco
Desarrollo 'Q-Country' violenta el Plan Parcial de Desarrollo Urbano
Durante la pasada administración, la Dirección de Obras Públicas autorizó 62 desarrollos verticales
GUADALAJARA, JALISCO (06/JUL/2010).- Pese a que se contrapone a lo establecido en el Plan Parcial de Desarrollo Urbano Municipal, la anterior administración en
Guadalajara otorgó los permisos para la construcción de un desarrollo habitacional vertical en la colonia Country Club, el cual consta de 12 niveles y se denomina “Q-Country”, motivo por el cual la asociación vecinal recurrió a la Procuraduría de Desarrollo Urbano de Jalisco (
Prodeur) para tratar de echar atrás la licencia de construcción.
El presidente de los colonos, Luis Jaime Beitia Orozco, indicó en entrevista que combatirán legalmente el Dictamen de Trazos, Usos y Destinos Específicos 039/Z2/E-2004/7035, que sostiene al proyecto y con base en el cual se emitió la licencia de construcción M404/2009, del 16 de diciembre de 2009. Los colonos manifiestan su desconcierto y molestia por la aprobación del Dictamen de Trazos que fue resultado de un recurso de revisión solicitado por “QALTOS” y que resolvió a favor por el entonces síndico de Guadalajara, Gustavo González Hernández, el 24 de abril de 2006. En ese período se autorizaron cerca de mil 800 de estas reconsideraciones promovidas por particulares contra los lineamientos de los planes parciales del municipio, hechos que motivaron, incluso, una posterior solicitud de juicio político contra el mismo González Hernández, quien ya entonces fungía como diputado local. El procedimiento no prosperó en la anterior Legislatura estatal.
Quien aparece como abogado de la empresa “QALTOS” es Alejandro de la Cruz Flores, miembro activo del PAN desde el 20 de agosto de 2001, con clave de registro CUFA750128HNTRLL00.
Fue servidor público en el Ayuntamiento de Guadalajara hasta abril de 2007, donde se desempeñó como director jurídico de lo Consultivo, dentro de la Sindicatura a cargo de Gustavo González. Su percepción quincenal era apenas superior a los seis mil pesos. Tres meses después de su salida del Ayuntamiento tapatío ingresó al de Zapopan, el 1 de agosto de 2007, como jefe de Departamento A de la Secretaría General, entonces encabezada por Teresa Brito Serrano, en la administración de Juan Sánchez Aldana.
En 2007, Víctor Wario publicó en En Corto el “brinco” que daba de la Cruz Flores de Guadalajara hacia Zapopan. Dio cuenta que provenía de la administración de Emilio González Márquez, y que se le relacionaba con la intensa y polémica actividad que tuvo la Sindicatura tapatía en la resolución de recursos de revisión para cambios de uso de suelo con Gustavo González, entonces como síndico, y Francisco Javier Ulloa Sánchez, como director jurídico.
Esa publicación de En Corto originó que De la Cruz saliera de la Secretaría General, pero no del Ayuntamiento de Zapopan, pues fue reubicado en la Dirección de Obras Públicas, como titular de su Dirección Jurídica, el 16 de abril de 2008. Ahí percibió alrededor de 18 mil pesos quincenales hasta que salió el 1 de junio de 2009.
El presidente de la asociación de colonos, Luis Jaime Beitia, informa que la Prodeur confirmó ya el inicio de un procedimiento para revisar el proyecto de construcción; al Ayuntamiento de Guadalajara se le pidió una copia del expediente que contiene todas las autorizaciones del desarrollo inmobiliario para estudiarlo y determinar los posibles vicios legales que ameriten un juicio ante el Tribunal de lo Administrativo del Estado (TAE), que revierta las autorizaciones para construir un desarrollo que contraviene, de modo evidente, el marco legal en el municipio.
Por otra parte, el comisario de la asociación vecinal, arquitecto Juan Manuel Munguía Romo, expresa que estas intervenciones urbanísticas denominadas “de redensificación” no se están aplicando de manera planificada y sobre zonas adecuadas. “Esto traerá repercusiones para la colonia, que sigue siendo en su mayor parte de hogares unifamiliares”.
Subraya que la infraestructura hidrosanitaria y vial de la colonia “no está hecha para albergar este tipo de desarrollos y soportar la demanda que representan. La insuficiencia de las redes subterráneas ya se refleja en las inundaciones que está registrando la colonia durante las lluvias”.
Munguía Romo subraya que si se concibe a la ciudad como un “tejido urbano”, este tipo de edificios “modificará drásticamente algunas de sus ‘células’, porque (las autorizaciones de construcción) no están acompañadas de acciones que faciliten su integración y convivencia con el entorno”.
Los colonos denuncian también que junto con la edificación de “Q-Country”, trabajadores del Sistema Intermunicipal de Agua Potable y Alcantarillado (SIAPA) trabajan en la sustitución de líneas de drenaje fuera del sitio de construcción, sobre la calle Mar de California: “Son capaces –dice– de modificar un colector, darle más sección para que el edifico futuro que pretende construirse ahí se conecte y después volver a dejar angostado el colector insuficiente. Son soluciones parciales que dañan la economía de la comunidad y que tarde o temprano pagaremos”.
Este edificio en construcción no es el único en la zona. Ya antes hubo otros proyectos similares en la colonia, mismos que tampoco se apegaron a los lineamientos unifamiliares del Plan Parcial de Desarrollo Urbano Municipal.
Guadalajara autorizó 62 torres en tres años
Este caso, sin embargo, es apenas una muestra de numerosos procedimientos irregulares. La Dirección de Obras Públicas de Guadalajara autorizó durante los tres años de la anterior administración municipal 62 licencias de construcción para desarrollos inmobiliarios verticales o torres, aunque en total se solicitaron 72, por lo que existen 10 que persisten en su tramitación.
La asociación de vecinos de Country Club presume que en su colonia se habían autorizado en total seis edificios, no obstante, conforme a los registros oficiales de la dependencia, no son seis, sino tres, las licencias de construcción que ahí se autorizaron durante los años 2007, 2008 y 2009. Existe otra licencia solicitada que sigue en trámite, por lo que no ha sido entregada.
Beitia Orozco, el presidente de la asociación, expresó que ya plantearon sus inquietudes al presidente municipal de Guadalajara, Aristóteles Sandoval Díaz, pues consideran que estas intervenciones urbanísticas vendrán aparejadas de efectos negativos que transformarán a su comunidad y su cotidianeidad.
“La idea es que aportemos las pruebas necesarias para ver si es factible cancelar esos permisos de construcción”, dijo el representante vecinal, y comentó que el alcalde ofreció una mejor comunicación para que obtengan mayor información al respecto.
El arquitecto Munguía Romo complementa: “Cuando nosotros buscamos los documentos oficiales tuvimos un fracaso relativo, porque las autoridades, quizá por el cambio de administración, tenían bloqueada toda la información. Nos ha costado muchísimo trabajo saber y tener, inclusive por transparencia, la copia de los permisos certificados de esa obra”.
Los desarrolladores
El arquitecto Eduardo Moreno Santana, de la inmobiliaria “Grupo VEQ”, responsable de la torre de departamentos “Q-Country”, afirmó en entrevista que la construcción de este desarrollo no traerá un impacto negativo para la colonia Country Club, pues la integración al entorno y a su infraestructura fue avalada por autoridades como el Ayuntamiento tapatío, el SIAPA y la Secretaría de Vialidad.
“Nosotros buscamos en nuestras acciones como desarrolladores generar un edificio emblemático, que cubra con todo lo que nos está marcando la ley y que además otorgue una plusvalía a la zona”, dijo.
Las autorizaciones del desarrollo se desprenden de un recurso de revisión por el que el Ayuntamiento terminó por autorizar una torre de 12 niveles en un predio clasificado para una densidad habitacional mínima y unifamiliar. Se le preguntó al arquitecto cómo puede justificarse técnicamente esta reconsideración al Plan Parcial de Desarrollo Urbano vigente. A lo que contestó:
“Las autoridades tienen varios filtros para ir respaldando una decisión que no es de una persona, son varias dependencias, como la Comisión de Planeación Urbana (Coplaur). Van evaluando dentro de un programa general que es la redensificación del municipio”.
Y agregó con respecto al despoblamiento de la ciudad: “Guadalajara se está deshabitando. Eso trae una afectación muy grave, porque la mayor cantidad de infraestructura, el mayor costo lo estaba pagando Guadalajara; sin embargo, hubo un éxodo y un crecimiento hacia las afueras.
Todo esto genera mayor contaminación, genera no poder captar impuesto predial, entonces, a partir de esa lógica se evalúan los planes parciales (…). Hay zonas como Providencia, como Country, que tienen la posibilidad de un mayor crecimiento vertical y eso hace que el municipio tome este tipo de decisiones. Guadalajara evalúa esta conveniencia, le conviene una redensificación. Tenemos las densidades más bajas las ciudades de América Latina”.
La colonia Country Club se encuentra en la Zona 2 Minerva de Guadalajara, con una densidad habitacional de 49 habitantes por hectárea, la más baja del municipio, incluso por debajo de la Zona 1 Centro, con 90 habitantes por hectárea.
El arquitecto se dijo consciente que la redensificación y el crecimiento vertical generan incertidumbre en algunos sectores de la sociedad, este proyecto, no obstante, “está sustentado y está valorado”. Incluso, apuntó que la elaboración de los estudios para obtener las autorizaciones requirieron un periodo de 18 meses para su conclusión, “el crecimiento es factible”, insistió.
En el fenómeno de despoblamiento de Guadalajara y en la vía de la redensificación para su repoblamiento, el arquitecto habla de una responsabilidad para los inversionistas: “La verdad es que tenemos como ciudad, también nosotros, una responsabilidad como iniciativa privada, como desarrolladores, en la oportunidad de ayudar a reconvertir la ciudad”.
Dijo que la obra que realiza el SIAPA a las afueras del predio es “completamente independiente” del desarrollo, y que se trata de la sustitución de un colector, pues la infraestructura de la zona estaba resultando insuficiente para captar el agua pluvial, lo que ha generado inundaciones.
“Es una sustitución de colector que va a beneficiar a la zona. Nosotros ni siquiera nos vamos a conectar a ese colector, nos vamos a conectar al de 12 pulgadas, y el que están metiendo es de 36, que viene de aguas arriba, cerca de la Glorieta Colón”.
El desarrollo tendrá una inversión de 100 millones de pesos, generará 400 empleos directos y tendrá un tiempo de ejecución de 18 a 24 meses.
Licencias de construcción para torres habitacionales en la colonia Country Club 2007-2009
Clave Dirección Fecha de entrega
M-0212-2007 Mar del Sur 2057 27 de julio de 2007
M-0434-2008 Mar Tirreno 1160 21 de noviembre de 2008
M-0404-2009 Mar Caspio 2110 21 de diciembre de 2009
M-0042-2007 Mar de California 2038 En trámite
Autorizaciones que constan en el expediente de “Q-Country”
Factibilidad del SIAPA.
Autorización de la Dirección de Medio Ambiente y Ecología.
Autorización de la Secretaría de Vialidad.
Autorización de la Dirección de Protección Civil.
Visto bueno de la Dirección de Desarrollo Urbano, notificado a la Comisión de Planeación Urbana (Coplaur).
Licencias de construcción para torres autorizadas en Guadalajara 2007-2009
2007
Licencias solicitadas: 27
Licencias entregadas: 24
Licencias en trámite: 3
2008
Licencias solicitadas: 21
Licencias entregadas: 17
Licencias en trámite: 4
2009
Licencias solicitadas: 24
Licencias entregadas: 21
Licencias en trámite: 3 .
Textos: Luis Herrera.
El presidente de los colonos, Luis Jaime Beitia Orozco, indicó en entrevista que combatirán legalmente el Dictamen de Trazos, Usos y Destinos Específicos 039/Z2/E-2004/7035, que sostiene al proyecto y con base en el cual se emitió la licencia de construcción M404/2009, del 16 de diciembre de 2009. Los colonos manifiestan su desconcierto y molestia por la aprobación del Dictamen de Trazos que fue resultado de un recurso de revisión solicitado por “QALTOS” y que resolvió a favor por el entonces síndico de Guadalajara, Gustavo González Hernández, el 24 de abril de 2006. En ese período se autorizaron cerca de mil 800 de estas reconsideraciones promovidas por particulares contra los lineamientos de los planes parciales del municipio, hechos que motivaron, incluso, una posterior solicitud de juicio político contra el mismo González Hernández, quien ya entonces fungía como diputado local. El procedimiento no prosperó en la anterior Legislatura estatal.
Quien aparece como abogado de la empresa “QALTOS” es Alejandro de la Cruz Flores, miembro activo del PAN desde el 20 de agosto de 2001, con clave de registro CUFA750128HNTRLL00.
Fue servidor público en el Ayuntamiento de Guadalajara hasta abril de 2007, donde se desempeñó como director jurídico de lo Consultivo, dentro de la Sindicatura a cargo de Gustavo González. Su percepción quincenal era apenas superior a los seis mil pesos. Tres meses después de su salida del Ayuntamiento tapatío ingresó al de Zapopan, el 1 de agosto de 2007, como jefe de Departamento A de la Secretaría General, entonces encabezada por Teresa Brito Serrano, en la administración de Juan Sánchez Aldana.
En 2007, Víctor Wario publicó en En Corto el “brinco” que daba de la Cruz Flores de Guadalajara hacia Zapopan. Dio cuenta que provenía de la administración de Emilio González Márquez, y que se le relacionaba con la intensa y polémica actividad que tuvo la Sindicatura tapatía en la resolución de recursos de revisión para cambios de uso de suelo con Gustavo González, entonces como síndico, y Francisco Javier Ulloa Sánchez, como director jurídico.
Esa publicación de En Corto originó que De la Cruz saliera de la Secretaría General, pero no del Ayuntamiento de Zapopan, pues fue reubicado en la Dirección de Obras Públicas, como titular de su Dirección Jurídica, el 16 de abril de 2008. Ahí percibió alrededor de 18 mil pesos quincenales hasta que salió el 1 de junio de 2009.
El presidente de la asociación de colonos, Luis Jaime Beitia, informa que la Prodeur confirmó ya el inicio de un procedimiento para revisar el proyecto de construcción; al Ayuntamiento de Guadalajara se le pidió una copia del expediente que contiene todas las autorizaciones del desarrollo inmobiliario para estudiarlo y determinar los posibles vicios legales que ameriten un juicio ante el Tribunal de lo Administrativo del Estado (TAE), que revierta las autorizaciones para construir un desarrollo que contraviene, de modo evidente, el marco legal en el municipio.
Por otra parte, el comisario de la asociación vecinal, arquitecto Juan Manuel Munguía Romo, expresa que estas intervenciones urbanísticas denominadas “de redensificación” no se están aplicando de manera planificada y sobre zonas adecuadas. “Esto traerá repercusiones para la colonia, que sigue siendo en su mayor parte de hogares unifamiliares”.
Subraya que la infraestructura hidrosanitaria y vial de la colonia “no está hecha para albergar este tipo de desarrollos y soportar la demanda que representan. La insuficiencia de las redes subterráneas ya se refleja en las inundaciones que está registrando la colonia durante las lluvias”.
Munguía Romo subraya que si se concibe a la ciudad como un “tejido urbano”, este tipo de edificios “modificará drásticamente algunas de sus ‘células’, porque (las autorizaciones de construcción) no están acompañadas de acciones que faciliten su integración y convivencia con el entorno”.
Los colonos denuncian también que junto con la edificación de “Q-Country”, trabajadores del Sistema Intermunicipal de Agua Potable y Alcantarillado (SIAPA) trabajan en la sustitución de líneas de drenaje fuera del sitio de construcción, sobre la calle Mar de California: “Son capaces –dice– de modificar un colector, darle más sección para que el edifico futuro que pretende construirse ahí se conecte y después volver a dejar angostado el colector insuficiente. Son soluciones parciales que dañan la economía de la comunidad y que tarde o temprano pagaremos”.
Este edificio en construcción no es el único en la zona. Ya antes hubo otros proyectos similares en la colonia, mismos que tampoco se apegaron a los lineamientos unifamiliares del Plan Parcial de Desarrollo Urbano Municipal.
Guadalajara autorizó 62 torres en tres años
Este caso, sin embargo, es apenas una muestra de numerosos procedimientos irregulares. La Dirección de Obras Públicas de Guadalajara autorizó durante los tres años de la anterior administración municipal 62 licencias de construcción para desarrollos inmobiliarios verticales o torres, aunque en total se solicitaron 72, por lo que existen 10 que persisten en su tramitación.
La asociación de vecinos de Country Club presume que en su colonia se habían autorizado en total seis edificios, no obstante, conforme a los registros oficiales de la dependencia, no son seis, sino tres, las licencias de construcción que ahí se autorizaron durante los años 2007, 2008 y 2009. Existe otra licencia solicitada que sigue en trámite, por lo que no ha sido entregada.
Beitia Orozco, el presidente de la asociación, expresó que ya plantearon sus inquietudes al presidente municipal de Guadalajara, Aristóteles Sandoval Díaz, pues consideran que estas intervenciones urbanísticas vendrán aparejadas de efectos negativos que transformarán a su comunidad y su cotidianeidad.
“La idea es que aportemos las pruebas necesarias para ver si es factible cancelar esos permisos de construcción”, dijo el representante vecinal, y comentó que el alcalde ofreció una mejor comunicación para que obtengan mayor información al respecto.
El arquitecto Munguía Romo complementa: “Cuando nosotros buscamos los documentos oficiales tuvimos un fracaso relativo, porque las autoridades, quizá por el cambio de administración, tenían bloqueada toda la información. Nos ha costado muchísimo trabajo saber y tener, inclusive por transparencia, la copia de los permisos certificados de esa obra”.
Los desarrolladores
El arquitecto Eduardo Moreno Santana, de la inmobiliaria “Grupo VEQ”, responsable de la torre de departamentos “Q-Country”, afirmó en entrevista que la construcción de este desarrollo no traerá un impacto negativo para la colonia Country Club, pues la integración al entorno y a su infraestructura fue avalada por autoridades como el Ayuntamiento tapatío, el SIAPA y la Secretaría de Vialidad.
“Nosotros buscamos en nuestras acciones como desarrolladores generar un edificio emblemático, que cubra con todo lo que nos está marcando la ley y que además otorgue una plusvalía a la zona”, dijo.
Las autorizaciones del desarrollo se desprenden de un recurso de revisión por el que el Ayuntamiento terminó por autorizar una torre de 12 niveles en un predio clasificado para una densidad habitacional mínima y unifamiliar. Se le preguntó al arquitecto cómo puede justificarse técnicamente esta reconsideración al Plan Parcial de Desarrollo Urbano vigente. A lo que contestó:
“Las autoridades tienen varios filtros para ir respaldando una decisión que no es de una persona, son varias dependencias, como la Comisión de Planeación Urbana (Coplaur). Van evaluando dentro de un programa general que es la redensificación del municipio”.
Y agregó con respecto al despoblamiento de la ciudad: “Guadalajara se está deshabitando. Eso trae una afectación muy grave, porque la mayor cantidad de infraestructura, el mayor costo lo estaba pagando Guadalajara; sin embargo, hubo un éxodo y un crecimiento hacia las afueras.
Todo esto genera mayor contaminación, genera no poder captar impuesto predial, entonces, a partir de esa lógica se evalúan los planes parciales (…). Hay zonas como Providencia, como Country, que tienen la posibilidad de un mayor crecimiento vertical y eso hace que el municipio tome este tipo de decisiones. Guadalajara evalúa esta conveniencia, le conviene una redensificación. Tenemos las densidades más bajas las ciudades de América Latina”.
La colonia Country Club se encuentra en la Zona 2 Minerva de Guadalajara, con una densidad habitacional de 49 habitantes por hectárea, la más baja del municipio, incluso por debajo de la Zona 1 Centro, con 90 habitantes por hectárea.
El arquitecto se dijo consciente que la redensificación y el crecimiento vertical generan incertidumbre en algunos sectores de la sociedad, este proyecto, no obstante, “está sustentado y está valorado”. Incluso, apuntó que la elaboración de los estudios para obtener las autorizaciones requirieron un periodo de 18 meses para su conclusión, “el crecimiento es factible”, insistió.
En el fenómeno de despoblamiento de Guadalajara y en la vía de la redensificación para su repoblamiento, el arquitecto habla de una responsabilidad para los inversionistas: “La verdad es que tenemos como ciudad, también nosotros, una responsabilidad como iniciativa privada, como desarrolladores, en la oportunidad de ayudar a reconvertir la ciudad”.
Dijo que la obra que realiza el SIAPA a las afueras del predio es “completamente independiente” del desarrollo, y que se trata de la sustitución de un colector, pues la infraestructura de la zona estaba resultando insuficiente para captar el agua pluvial, lo que ha generado inundaciones.
“Es una sustitución de colector que va a beneficiar a la zona. Nosotros ni siquiera nos vamos a conectar a ese colector, nos vamos a conectar al de 12 pulgadas, y el que están metiendo es de 36, que viene de aguas arriba, cerca de la Glorieta Colón”.
El desarrollo tendrá una inversión de 100 millones de pesos, generará 400 empleos directos y tendrá un tiempo de ejecución de 18 a 24 meses.
Licencias de construcción para torres habitacionales en la colonia Country Club 2007-2009
Clave Dirección Fecha de entrega
M-0212-2007 Mar del Sur 2057 27 de julio de 2007
M-0434-2008 Mar Tirreno 1160 21 de noviembre de 2008
M-0404-2009 Mar Caspio 2110 21 de diciembre de 2009
M-0042-2007 Mar de California 2038 En trámite
Autorizaciones que constan en el expediente de “Q-Country”
Factibilidad del SIAPA.
Autorización de la Dirección de Medio Ambiente y Ecología.
Autorización de la Secretaría de Vialidad.
Autorización de la Dirección de Protección Civil.
Visto bueno de la Dirección de Desarrollo Urbano, notificado a la Comisión de Planeación Urbana (Coplaur).
Licencias de construcción para torres autorizadas en Guadalajara 2007-2009
2007
Licencias solicitadas: 27
Licencias entregadas: 24
Licencias en trámite: 3
2008
Licencias solicitadas: 21
Licencias entregadas: 17
Licencias en trámite: 4
2009
Licencias solicitadas: 24
Licencias entregadas: 21
Licencias en trámite: 3 .
Textos: Luis Herrera.
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