Fiscalía investiga 80 delitos por fraudes inmobiliarios en Jalisco

Tan sólo en lo que va de la administración, la Fiscalía de Jalisco registra 80 carpetas de investigación por el delito de fraudes inmobiliarios, ya sea por suplantar al propietario de un bien utilizando medios de identificación o bien porque los documentos utilizados resultaron falsos.

Para evitar este tipo de casos, con una inversión de ocho millones de pesos, el Registro Público de la Propiedad lanzará en febrero una aplicación que pretende reducir a cero la inscripción de documentos falsos. “Somos objeto de un ataque organizado por parte de una mafia que se dedica a defraudar, y lamentablemente actualmente no tenemos las herramientas necesarias (para combatir este ilícito)”, admitió Carlos Márquez Rico, titular del Registro, quien anunció que trabajan en la implementación de un nuevo sistema que obligará a realizar el trámite del registro de las escrituras públicas exclusivamente con la firma electrónica del notario correspondiente.

Sin estos controles, ya han detectado hasta cinco intentos al mes de inscripción de documentos apócrifos, incluso han presentado 12 denuncias por este delito ante la Fiscalía. Y suman al menos otros 15 casos de intentos de primera inscripción de escrituras de notarios fallecidos.

Con las nuevas herramientas, los funcionarios del Registro Público podrán acceder en tiempo real a los archivos de las direcciones de Catastro de los Ayuntamientos, “vamos a vincularnos de manera automática, con un click se va a verificar la información en Catastro”.

Otra de las ventajas es que todos los trámites podrán hacerse en línea sin necesidad de gestores e intermediarios. 

“El pago se hará en línea, así como la presentación en línea con la firma electrónica… eso nos va a permitir abatir 100% el problema de falsificaciones”. Aunque seguirán atendiendo trámites en ventanilla, los notarios estarán obligados a realizar sus trámites en internet.

La otra ventaja es que cualquier ciudadano podrá acceder al acervo digital del Registro Público de la Propiedad y con un teléfono inteligente podrá corroborar la autenticidad de la boleta registral al escanear un código QR, “te arrojará si es una boleta auténtica”.

Actualmente no se detectan todos los documentos falsos que se inscriben: “Hay documentos que parecen auténticos y lamentablemente se han registrado… hasta el mismo notario duda si es o no su firma”, reconoce Márquez Rico.

Por el momento, los funcionarios del Registro tienen la instrucción de dar aviso a sus superiores cuando las escrituras que se pretenden inscribir están signadas por un notario que ya falleció, cuando han pasado más de dos años desde que fueron firmadas por las partes o cuando la escritura no viene acompañada del pago de impuestos. 

“Es la instrucción que damos a los registradores, lamentablemente hay personal sindicalizado que, por flojera o por lo que sea,  se les pasa… no todos los registradores son tan acuciosos”.

Notarios defienden sus procesos

Aunque los notarios en Jalisco no están obligados a verificar si las escrituras de un inmueble se encuentran en el archivo de la Notaría que las expidió, para corroborar que sean auténticas, Fernando Gallo, vicepresidente del Colegio de Notarios, defendió que realizan otras revisiones para detectar inconsistencias.

El primer paso es solicitar la documentación original para ver que haya congruencia en todos los datos y pueda hacerse la primera revisión en el Registro Público de la Propiedad para emitir el aviso cautelar. Si por ejemplo detectan que en la boleta de predial no está el mismo nombre que el que aparece en las escrituras, entonces se verifica la autenticidad de ambos documentos en la Notaría que expidió las escrituras y en Catastro.

Para verificar la identidad de las partes, además de solicitar la identificación oficial, ahora se les exige a las partes que presenten su Curp, RFC y comprobante de domicilio. A su vez, los elementos de seguridad en el papel que utilizan las notarías se han reforzado.

De acuerdo con el notario, también se han implementado campañas para que la gente firme en las notarías y no en otras oficinas.

Respecto a si la Fiscalía del Estado debe proceder contra los notarios que cometen irregularidades, el vicepresidente afirmó que se debe actuar cuando hayan cometido algún ilícito.

• Para evitar caer en fraudes que pongan en riesgo el patrimonio, además de acudir con un notario confiable, Jesús Mendoza Rico, coordinador de la Dirección de atención a delitos patrimoniales de la Fiscalía de Jalisco, recomienda a los interesados en comprar un inmueble que corroboren por cuenta propia la identidad del propietario de la vivienda.
• Además de la identidad, sugiere verificar el antecedente de escritura pública del inmueble en cuestión “no es suficiente con que la persona que enajena exhiba el original o la copia certificada de la escritura con la cual acredita su propiedad sino que tendríamos que irnos atrás y remitirnos al antecedente de la propiedad, es decir, cómo adquirió el inmueble”.
• Para Mendoza Rico, lo ideal sería agendar un encuentro con el propietario para que le entregue personalmente la documentación que respalde su identidad y domicilio (identificación oficial, comprobante de domicilio o estado de cuenta), y entonces la parte compradora pueda corroborar en el Registro Público de la Propiedad que la documentación con la que se lleva a cabo la venta del inmueble corresponde con la que obra en los archivos oficiales.
• Una vez que se tenga acceso a la escritura en el Registro Público, la autoridad aconseja revisar si existe alguna discrepancia en el número de escritura y los datos que se asientan en el documento, “con eso descartamos la posibilidad de que un vendedor utilice documentos apócrifos para llevar a cabo la venta del inmueble”.
• También es importante revisar la boleta predial en la dirección de Catastro para cerciorarse de que el nombre del propietario coincida con el que aparece en la escritura, aunque, a decir del funcionario, el nombre es lo “más sencillo de alterar”.
• Para no irse con la finta, Mendoza Rico recomienda verificar los números de folios y de recibo expedidos por las oficinas de Catastro, así como los sellos de las máquinas que registran las operaciones de pago de impuestos, “esos datos arrojan mucha información para conocer la veracidad de los documentos”.
• Otra manera de asegurar que la adquisición no represente ninguna sorpresa es realizando el proceso de escrituración en la Notaría que expidió las escrituras al propietario del inmueble, “con eso evitaríamos vernos sorprendidos por una escritura falsa que no haya sido expedida por la Notaría que dice ser”.
• De no ser posible realizar la compraventa en la Notaría que expidió las escrituras, se sugiere llamar o acudir de manera personal a dicha Notaría para corroborar que efectivamente realizaron el proceso de escrituración y que coincida el número de la escritura del inmueble. 
• A la par de la búsqueda documental, se recomienda acudir con los vecinos y asociaciones de colonos para pedir referencias sobre el propietario.

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LA VOZ DE LOS EXPERTOS

“Que transparenten las quejas”

Francisco Jiménez Reynoso (académico de la UdeG).

Luego que este medio revelara que la Secretaría General de Gobierno reservó la información relativa a las quejas contra el desempeño de notarios públicos, Francisco Jiménez Reynoso señaló que se trata de información fundamental que debe ser transparentada. 

“Debe ser información pública para que la gente conozca el récord de positivos y negativos de cada notario, para que puedan conocer su trayectoria… un notario que tiene cinco denuncias o quejas en su contra por malos manejos es un indicador para mejor buscar otra opción”.

El problema, a decir del experto, es que en este tema impera la incertidumbre y se ven perjudicados todos los interesados en adquirir un inmueble, pues hasta ahora cualquier ciudadano desconoce en manos de quién puede escriturar su patrimonio.

Para Jiménez Reynoso, la Secretaría de Gobierno debe acelerar los procesos de resolución de quejas, “sería mejor tener una determinación fundada con base en la motivación de las quejas presentadas”.

“Las inmobiliarias reducen riesgos” 

Gustavo Núñez Gaxiola (vicepresidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios).

Además de verificar que la propiedad que se pretende comprar esté a precio de mercado y no sea una ganga, ya que eso puede despertar sospechas de fraude, Gustavo Núñez Gaxiola recomienda acudir a una inmobiliaria seria cuando se busca comprar un inmueble.

La ventaja de acudir con una inmobiliaria es que un especialista revisará los antecedentes del inmueble y se asegurará que todos los adeudos y documentación estén regla. Para saber si se trata de una inmobiliaria legalmente constituida, sugiere consultar el Registro Público o realizar una búsqueda en internet de las quejas y denuncias en las que se vea involucrada la inmobiliaria. 

Una razón de sospecha es cuando se pide al cliente un anticipo antes de que la inmobiliaria realice la revisión de la documentación, “normalmente las inmobiliarias no piden anticipos antes de haber trabajado”.

Respecto a las quejas presentadas contra los notarios, aseguró que se debe tener acceso a la información que motivó cada queja para detectar las conductas recurrentes y modus operandi en cada notaría.

Añadió que los fraudes en el sector inmobiliario suceden con mayor frecuencia en las viviendas de interés social.

Suman 800 quejas por abusos de inmobiliarias

Negarse a devolver el depósito, incumplir con el plazo de entrega de una vivienda, departamento o terreno, y no hacer efectiva la garantía, son las principales quejas que hay en contra de empresas inmobiliarias que abusan de los consumidores.

Tan solo en lo que va del año, la delegación de la Procuraduría Federal del Consumidor (Profeco) en Jalisco ha recibido 332 quejas contra el sector inmobiliario por diversas irregularidades y abusos en la compraventa de inmuebles, de acuerdo con la delegada Gabriela Vázquez Flores. El año pasado registró 468 quejas.

El sector inmobiliario ocupa el cuarto lugar entre las empresas con más quejas ante este organismo en el país, por lo que la Profeco alerta a los consumidores para que antes de concluir el proceso de compra venta de un inmueble, verifiquen una serie de requisitos para no poner en riesgo su patrimonio.

En primer lugar, la delegada Gabriela Vázquez recomendó que antes de comprar un inmueble, verifiquen que el desarrollador o la inmobiliaria tenga un contrato de adhesión registrado ante la Profeco, lo que le dará seguridad al consumidor en contra de abusos de las empresas y se le permite exigir el cumplimiento de sus derechos en caso de inconformidad.

Las inmobiliarias también deben presentar una garantía con vigencia mínima de cinco años para cuestiones estructurales, tres años para impermeabilización y un año para cualquier otro desperfecto que se detecte.

“Todas las garantías se las deben dar por escrito, es muy importante que todo lo que les ofrezcan de manera verbal venga por escrito y que compren a través de inmobiliarias establecidas, que tengan una permanencia en el mercado”, sugirió la funcionaria.

Otra de las recomendaciones es acreditar que la vivienda cuente con los permisos y las licencias de construcción en regla, sobre todo que el consumidor verifique la propiedad del inmueble y la personalidad de la inmobiliaria o el vendedor.

Para tener más información, el organismo pone a disposición de los consumidores el Buró Comercial en el que se pueden consultar las empresas de los sectores inmobiliarios y de la construcción contra los que se han presentado quejas por prácticas abusivas o pueden acudir a las oficinas de la delegación para consultar si la inmobiliaria incurrió en malas prácticas.