Alertan por fraudes en venta de inmuebles
Los defraudadores se “apropian” de casas abandonadas, falsifican las escrituras y consuman el delito al cobrar los anticipos
Después de trabajar varios años para hacerse de un patrimonio, la señora Guadalupe invirtió todos sus ahorros en la compra de una vivienda. A través de internet se citó con el supuesto propietario de un inmueble en Tabachines. Todo parecía en orden: las escrituras estaban a su nombre, incluso “aparecían” en el Registro Público de la Propiedad.
Tras revisar toda la documentación y acudir a la Notaría 100, sugerida por la parte vendedora, llegó el día de la firma de las escrituras. Era julio del año pasado cuando Guadalupe cumplió con el procedimiento de la Notaría y entregó un cheque por medio millón de pesos para la compra del inmueble. Nunca imaginó que, al día siguiente, el abogado de la Notaría le llamaría para informarle que no podían tramitar sus escrituras en el Registro Público porque el vendedor no era el propietario. Los documentos que exhibió eran falsos.
Aunque no existe una cifra precisa del tamaño de los fraudes en la compra-venta de bienes inmuebles, la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI) estima que se realizan estafas en el sector por 600 millones de pesos anuales en el país.
En Guadalajara, el organismo ha detectado que los estafadores se apoderan de inmuebles abandonados, cobran anticipos que dan los interesados en comprar la vivienda y, en el peor de los casos, se las venden. La falsificación de escrituras es una constante.
“Son organizaciones que se dedican a esto y desgraciadamente están muy bien organizadas para engañar a los bancos, notarías, Registro Público y hasta al Infonavit”, señala Rosa Ruiz Velasco, titular de la AMPI en Guadalajara.
Francisco Pelayo Aguilar, titular de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi) en Jalisco, asegura que los fraudes suelen ocurrir en viviendas que han sido habitadas previamente y que se encuentran en situación de abandono o en procesos de litigio. “También se ha sabido de personas que no son propietarias, pero suplantan la identidad del dueño del inmueble, venden la vivienda y la cobran”.
En los últimos años, refiere, también ha repuntado la venta de asentamientos irregulares, “se da cuando hay invasiones de tierra: la parte invasora vende lotes a precios muy bajos y los entregan sin servicios porque no tienen autorización (del Ayuntamiento). Es otra modalidad muy común que ocurre en la periferia de los municipios”.
La Fiscalía del Estado ha detectado que los fraudes suelen originarse a través de anuncios en internet y plataformas de comunicación masiva, acepta Jesús Mendoza Rico, coordinador de la Dirección de Atención a Delitos Patrimoniales.
Compra casa, la defraudan y pierde todo su patrimonio
A sus 67 años, después de décadas de trabajar para hacerse de un patrimonio, la señora Guadalupe decidió invertir todos sus ahorros en la compra de una vivienda para su hija y sus dos nietos.
Como cualquier comprador, ella y sus hijos se dieron a la tarea de buscar opciones en diferentes zonas de la ciudad hasta que por fin encontraron una que cubrió sus expectativas en un sitio web de anuncios clasificados. La búsqueda culminó en mayo de 2016, cuando visitaron por primera vez el inmueble ubicado en la colonia Tabachines.
Su hijo recuerda el día que acudieron a la vivienda deshabitada: “Lucía algo descuidada y tenía una ventana rota, pero su precio era más accesible que otras viviendas del condominio”. Eso motivó a la familia a iniciar el proceso de compra-venta, sin imaginar que estaban a punto de caer en una estafa maestra que los dejaría sin el patrimonio de su vida.
Todo parecía marchar en orden: Emmanuel, el presunto dueño, les mostró las escrituras originales que constataban que había adquirido el inmueble tres meses atrás. La propiedad aparecía libre de gravamen en el Registro Público de la Propiedad. Los pagos al condominio también estaban saldados.
Ese mismo mes, por recomendación de la parte vendedora, Guadalupe y su hija se dieron cita en la Notaría 100 de Guadalajara, donde el notario Horacio de la Salud Ramos supuestamente dio legalidad de los hechos. Allí los atendió el abogado Israel Hammurabi Fernández, quien se encargó de elaborar el contrato privado, la escritura pública y verificar los antecedentes del inmueble.
Aquel día, la señora Guadalupe entregó un anticipo de cinco mil pesos. Solo había que esperar una semana más para que la Notaría alistara las escrituras del inmueble. Todo estaba listo para el día de la firma, excepto la boleta de predial, que no figuraba a nombre de Emmanuel, sino del antiguo propietario, que adquirió la vivienda en el año 2000.
“Sólo había que esperar a que corriera el proceso burocrático en la dirección de Catastro de Zapopan para cambiar el nombre de la boleta de predial”, le aseguró el abogado a Guadalupe, quien tras firmar la escritura le entregó a Emmanuel un cheque por la cantidad de 495 mil pesos a cambio de la vivienda.
“Después de la firma nos entregaron las llaves de la casa y hasta nos presentaron con la administradora del condominio”, detalla el hijo de la compradora. En julio del año pasado, la familia de Guadalupe ya había empacado sus pertenencias y estaban listos para mudarse a su nuevo hogar.
El futuro parecía prometedor para su hija y sus nietos, que dejaban todo atrás para emprender un nuevo comienzo. Pero la ilusión se esfumaría en 24 horas, luego que la familia recibió una llamada de la Notaría para decirles que no podían darle trámite a la escritura que firmaron ante el notario Horacio de la Salud, pues Emmanuel no era el propietario de la casa por la que un día antes pagaron medio millón de pesos.
“El abogado Israel me dijo que hablaron a la Notaría que le expidió la escritura a Emmanuel, y ahí les dijeron que era falsa porque no concordaba con la que les presentaron para el acto notarial que formalizaron”, recuerda el hijo de Guadalupe.
A través de un correo electrónico, la notario número 8 de Tlaquepaque, Dolores García Morales, respondió al abogado de la Notaría 100, que la escritura con la que Emmanuel ostentaba la propiedad del inmueble, “no concuerda con la que les presentaron para el acto notarial que protocolizaron”, por lo que solicitó que le proporcionaran copias de los documentos para presentar una denuncia.
Consternados por la noticia, dieron aviso a las autoridades bancarias para que cancelaran el cheque, pero ya era demasiado tarde, por lo que acudieron a la Fiscalía del Estado para interponer una denuncia; sin embargo, ya pasó un año y no hay avances en la investigación.
Aunque el paradero de la persona que les vendió la casa y falsificó las escrituras es desconocido, la familia ha tenido contacto telefónico en dos ocasiones con Emmanuel, quien les exige que retiren la demanda en su contra si no quieren ser desalojados de la propiedad, “nos afirmó que ya no tenía el dinero que le habíamos pagado y que si queríamos que nos lo regresara debíamos salir de la casa para que la pudiera vender de nuevo, ya que según él había muchos interesados en adquirirla”.
Desde hace un año, la familia de Guadalupe habita la vivienda con la incertidumbre de que el propietario original del inmueble llegue algún día a desalojarlos, “hasta el momento el dueño original no se ha presentado, pero corremos el riesgo de que nos saquen y nos quedemos sin casa porque no tenemos escrituras”.
Pese a que el notario Horario de la Salud se comprometió a resolver la situación, no ha dado la cara ni más explicaciones de las omisiones que cometió la Notaría 100. “Hasta después caímos en cuenta de que siempre nos citaban cuando la Notaría ya estaba por cerrar y cuando salíamos de ahí ya estaba cerrada; si hubieran hecho bien su trabajo habrían detectado la falsedad de las escrituras y no hubiéramos perdido nuestro patrimonio”. Lejos de asumir su responsabilidad, este medio posee una copia de un documento elaborado por la Notaría para que los afectados desestimaran la denuncia.
El remate es que hace un par de semanas, el gobernador Aristóteles Sandoval inhabilitó por tres años al notario Horacio de la Salud Ramos por anomalías en su desempeño, mientras el caso de Guadalupe sigue impune.
LA SECRETARÍA DE GOBIERNO NIEGA LA INFORMACIÓN
Suman 368 quejas contra notarios
En lo que va de la administración, la Secretaría General de Gobierno ha recibido 368 quejas contra notarios públicos por alguna irregularidad en su actuación. Tan solo en los últimos dos años, las quejas van en ascenso: mientras en el 2015 se registraron 51 quejas, en lo que va de este año se han presentado 71.
Este medio solicitó por Transparencia los hechos que motivaron cada queja, así como la notaría a la que le competen las inconformidades, pero la Secretaría General de Gobierno reservó la información relativa a los procedimientos administrativos que se prevén en la Ley de Notariado del Estado de Jalisco.
“Se clasifica la información contenida en los expedientes en que integran las quejas interpuestas contra fedatarios públicos en los años 2013 hasta octubre de 2017, tanto por lo que se refiere al motivo de cada queja así como al notario a quien se le señala alguna conducta, la cual no ha sido acreditada como una infracción a la ley al encontrarse en trámite”, justificó la dependencia.
Al respecto, Fernando Gallo Pérez, vicepresidente del Colegio de Notarios de Jalisco, respondió que el número de quejas va en aumento porque los ciudadanos “están más atentos a lo que sucede… ahora el ciudadano está muy al pendiente de su patrimonio”.
Sobre los hechos que motivaron las quejas, el notario aseguró que es recurrente que las notarías se retrasen más de tres meses en la entrega de las escrituras de compra-venta de un bien inmueble, debido a la tramitología que deben realizar para inscribir las escrituras en el Registro Público.
Por su parte, Laura Rea Hernández, directora del Área de Procedimientos, informó que del total de quejas presentadas sólo ocho han resultado improcedentes: cinco por el fallecimiento del quejoso o del notario contra el que se impuso la queja. En el resto prescribió la responsabilidad notarial.
El problema es que en cinco años las quejas se acumulan y sólo cinco notarios públicos han sido sancionados por incumplir la ley. Se trata de los notarios Guillermo Coronado Figueroa, al frente de la Notaría 50, quien fue suspendido dos años por autorizar ilícitamente una escritura pese a que el vendedor no se presentó a firmarla y no le hizo saber al comprador que el acto celebrado de compra-venta no produciría efectos jurídicos.
El notario Sergio López Rivera, de la Notaría 64, fue suspendido 30 meses por haber asentado en el testimonio del poder en la escritura pública datos distintos a los que asentó en los folios del protocolo. Tras la suspensión, en junio de este año le fue revocado el nombramiento y se le inhabilitó de manera definitiva.
También fueron amonestados los notarios 143 de Guadalajara, Alejandro Organista Zavala, y 8 de Tonalá, Manuel Ramírez Martínez.
El caso más reciente ocurrió hace dos semanas, cuando el notario 100, José Horacio de la Salud Ramos, fue inhabilitado tres años por anomalías en su desempeño.
Previamente se le había suspendido por 15 días del cargo debido a que no dio aviso a Catastro, por no pagar el impuesto de transmisión de dominio y por no haber registrado y entregado la escritura.
De acuerdo con el Artículo 149 de la Ley del Notariado, en caso de corroborarse que incurrieron en una falta, los notarios pueden ser sujetos desde una amonestación, una multa, una suspensión y una revocación de su nombramiento.
Francisco Pelayo Aguilar, presidente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi), recomienda a los compradores de inmuebles acudir con el notario de su confianza, que será el encargado de formalizar la operación de compra-venta. “No hay que acudir con el notario sugerido por el vendedor porque pudiera haber alguna colusión o previo acuerdo… o un manejo no claro previsto con esa notaria”.
Sin embargo, admite que las notarías se han convertido en grandes estructuras operativas, lo cual “puede generar que se filtre gente con falta de ética que se preste a algún fraude por falta de control interno, entre mejor supervisadas estén por la autoridad mayor tranquilidad para todos”.
| Año | Total |
| 2013 | 82 |
| 2014 | 86 |
| 2015 | 51 |
| 2016 | 78 |
| 2017 | 71 |
| Total | 368 |
Fuente: Secretaría General de Gobierno.
En la mira
Entre enero de 2013 y octubre de este año, se han presentado 368 quejas contra los notarios. Aunque la Secretaría General de Gobierno no informó cuántas quejas acumula cada uno, estos son los fedatarios que registraron quejas en más de tres anualidades:
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| Notario 15 de Tlaquepaque, Samuel Fernández Ávila. |
GUÍA
Castigos contra notarios
¿Qué dice la Ley?
Artículo 154. Se revocará el nombramiento del notario y se le inhabilitará definitivamente para desempeñar dicho cargo, cuando incurra en cualquiera de los siguientes casos:
1. Existir en su contra sentencia definitiva ejecutoriada que lo haya condenado por delito intencional, que amerite pena corporal por más de un año de prisión. Cuando se trate de delitos patrimoniales contemplados en el Código Penal del Estado de Jalisco, se le impondrá la sanción cualquiera que haya sido la pena;
2. Ejercer la función notarial, simultáneamente, con cargos públicos, en violación a lo que dispone la presente ley.
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