A pesar de la crisis sanitaria y económica por el COVID-19, el Ayuntamiento de Guadalajara reporta que se superó la meta de construcción de viviendas o departamentos en el municipio. La alcaldía mantiene una estrategia para nuevas casas o edificios en el Centro, en espacios cercanos al parque Morelos, al paseo Alcalde o en los alrededores de la Línea 3 del Tren Ligero, pero también en las zonas Norte y Oriente.

Otilia Pedroza, directora del Instituto Municipal de la Vivienda de Guadalajara, recuerda que se tenía una proyección de cuatro mil 200 nuevas unidades, pero en lo que va del año suman cuatro mil 375 licencias emitidas para casas o departamentos.  

Una de las principales estrategias es que se genere vivienda económica, con la intención de repoblar el municipio, ante la migración intraurbana que afecta a Guadalajara desde hace dos décadas; es decir, habitantes de esta demarcación que se cambiaron a vivir a Zapopan o Tlajomulco, principalmente. Tan sólo entre los años 2000 y 2010, el municipio tapatío perdió 151 mil habitantes.

Otilia Pedroza subraya que hay varios programas para impulsar la vivienda nueva y las remodelaciones de las existentes. Por ejemplo, el proyecto de Desdoblamiento busca aprovechar las fincas grandes y construir otros espacios en el mismo perímetro, con casas y locales comerciales en régimen de condominio.

Este programa pretende reforzarse en la zona Centro del municipio, respetando las fincas patrimoniales o con protección por su antigüedad.

“Digamos que, ante el incentivo por conservar la finca, se puede acceder hasta un 80% de descuento (en las licencias), pero a través de la Tesorería, para incentivar que se conserven y se aprovechen”.

Impulsan la construcción de más viviendas a precios bajos

Otilia Pedroza, directora del Instituto Municipal de la Vivienda de Guadalajara, explica que el Ayuntamiento ofrece los programas de vivienda económica y  media a través de incentivos, como los descuentos en  las licencias. En ese sentido apoyaron 308 casas en este año, una cifra importante ante la crisis sanitaria. 

En el programa de vivienda económica, el desarrollador tiene que ofertar un 10% de espacios con un valor comercial de entre 500 mil y 900 mil pesos, y otro 10% de hasta 900 mil.

“Si el desarrollador oferta este tipo de vivienda puede llegar a un incentivo en estas fincas de 100% en descuentos de los  derechos en licencias y hasta un 70% en el resto de la vivienda, que puede ser de hasta 750 UMA’s (Unidad de Medica y Actualización)”.

Destaca que un desarrollo con alrededor de 30 viviendas fue el que entró en este programa. Los precios al público van de los 650 mil al millón 200 mil pesos. “Es la vivienda más económica que se ha logrado, por la zona del Parque Morelos”.

Por otro lado, indica que a raíz de la crisis económica impulsaron el programa de vivienda media. Aunque  ya  existía, lo habían limitado con el objetivo de apoyar espacios más baratos.

“Este incentivo es menor porque queremos incentivar más a la vivienda media. Y el desarrollador puede acceder hasta un 50% de descuento de acuerdo con las tablas de calificación. Se incentiva más a la vivienda económica, que está sobre los corredores y en el polígono A del municipio, que sería el Centro Histórico”.

Otilia Pedroza remarca que en este segmento entraron alrededor de cinco desarrollos. Menciona que,  aunque el 50% de las cuatro mil 375 viviendas nuevas en este año tienen un valor menor a un millón 900 mil pesos, no todos los desarrolladores piden incentivos, además de que solamente la vivienda vertical puede recibir el estímulo.   

Calcula que en casas económicas, el beneficio de los descuentos ronda entre los 20 mil y los 30 mil pesos por vivienda. 

Y en vivienda media, alrededor de 10 mil o 15 mil pesos. 

Para 2021, las expectativas son mejores. “Vivienda económica y media podrían subir”.

TELÓN DE FONDO

Priorizan zonas

Este medio publicó en enero de 2020 que, para este año, estaban proyectadas cuatro mil 200 nuevas viviendas en el Municipio de Guadalajara. Otilia Pedroza destacó que,  en 2018, la edificación se concentró en las zonas Norte y Oriente, principalmente en colonias como Huentitán y Oblatos. Consideró que en este año el interés se mantendrá en estos lugares, “pero también hay desarrolladores interesados en la Zona Centro… para viviendas de 500 mil pesos, en promedio. Estamos trabajando con ellos para ver la manera de que se pueda lograr esta vivienda económica en el perímetro A”.

Informó que durante 2018 registraron cuatro mil viviendas nuevas, de las cuales alrededor de dos mil 500 tuvieron un precio de entre los 680 mil y un millón 500 mil pesos. 

“Esas cuatro mil viviendas son las que se generaron en licencias en todo el año. Las dos mil 500 son las que consideramos dentro de la vivienda más económica que se ha ofertado hasta ahorita”.

Sobre las casas en el Centro, subrayó que han atendido a los desarrolladores que buscan diferentes oportunidades que se tienen tanto en vivienda subutilizada, como las casas o fincas abandonadas, en renta o venta. “Estamos tratando de localizar a los propietarios de estas viviendas subutilizadas o abandonadas para darles diferentes opciones para inversión, que puedan arreglar estas fincas y convertirse en diferentes viviendas”.

Puntualizó que desde el Instituto se platica con los vecinos y los presidentes de colonos para que se acerquen a los propietarios interesados en aportar o vender. 

Sobre el cobro del predial en fincas abandonadas, dijo que se les pueden otorgar descuentos en licencias una vez que se rehabiliten. “Estamos en esa tarea de estar localizando a todos los propietarios”.

PROGRAMAS

Aprovechan fincas

Otilia Pedroza subraya que además de los dos programas de vivienda nueva, hay otros dos en los que el objetivo es aprovechar lo que ya se tiene edificado, debido a que en el municipio ya  casi no hay tierra libre.

El primer proyecto es el de Desdoblamiento, en el que, sobre una finca, se construyen otros espacios, con viviendas y locales comerciales en régimen de condominio.

Dice que si se conserva  una finca patrimonial tanto en el perímetro A como en el B,  obtienen hasta 40% de descuento en los trámites, y sube si se construye vivienda media.

“Digamos que, con el incentivo por conservar la finca,  se puede acceder hasta un 80% de descuento, pero a través de la Tesorería…  para incentivar que se conserven y se aprovechen”.

Recalca que la apuesta es utilizar lugares cercanos a los espacios públicos, como el paseo Alcalde, el parque Morelos y el resto de los sitios que quedaron remodelados. Además de que la Línea 3 del Tren Ligero propicia una mayor conectividad.

“El desdoblamiento y aprovechamiento de fincas patrimoniales tiene el afán de aprovechar la vivienda existente… dentro de una misma unidad habitacional se pueden hacer hasta tres viviendas. Aquí el apoyo que damos directamente depende de la zona donde se encuentren.  Apoyamos con el proyecto y con el levantamiento de la finca, y les ayudamos a hacer el trámite. El trámite es ágil y los podemos asesorar o apoyar con el proyecto”.

En el caso del programa de Adaptación Controlada, se recuperaron 12 fincas patrimoniales subutilizadas o deshabitadas que dieron paso a la creación de 118 nuevos espacios.

APOYOS

• Licencias otorgadas para vivienda nueva en este año: 4 mil 375
• Proyección que había entre enero y septiembre de este año: 3 mil 200
• Adaptación controlada en fincas patrimoniales: 118.
• Programa de Desdoblamiento:185.
• Incentivadas con descuentos en  licencias: 308.
• Apoyos en incentivos para vivienda media: 12 mil pesos por  casa.
• Apoyos en incentivos para vivienda económica: hasta 30 mil pesos.

Metas

En el Segundo Informe  de Ismael del Toro se destaca que las metas a 2030 son:

• Asegurar el acceso de todas las personas a las viviendas y servicios básicos adecuados, seguros y asequibles, así como mejorar los barrios marginales.
• Aumentar la urbanización inclusiva y sostenible, así como la capacidad para la planificación y la gestión participativas, integradas y sostenibles de los asentamientos humanos en todos los países.
• Proporcionar acceso universal a las zonas verdes y espacios públicos seguros, inclusivos y accesibles, en particular para las mujeres, los niños, las personas de la tercera edad y con discapacidad.

CONTACTO

El instituto

Correo electrónico: http://imuvigdl.gob.mx/

CLAVES

Superan meta

Avance. Este año se otorgaron cuatro mil 375 licencias para nuevas viviendas en Guadalajara, lo que significa una cifra superior a las cuatro mil 200 unidades proyectadas.  La directora del Instituto Municipal de la Vivienda, Otilia Pedroza, desglosa que 50% de los espacios son de vivienda tipo residencial y residencial plus, y la otra mitad de vivienda media y económica, que tiene un costo menor a los 1.9 millones de pesos, que se concentran principalmente en el Oriente y Norte de la ciudad.

Obras Por otro lado, destaca la recuperación de 12 fincas patrimoniales subutilizadas o deshabitadas que dieron paso a la creación de 118 nuevos espacios. Otilia Pedroza explica que la adaptación controlada en las fincas patrimoniales ocurrió principalmente en el polígono A, entre las calles Pino Suárez, Joaquín Angulo, Mariano de la Bárcena y Morelos. “Son departamentos de entre uno y dos recámaras… son dueños  que decidieron construir o vender a los desarrolladores”.

Centro. En la última revisión realizada, el instituto detectó que en el polígono del paseo Alcalde hay 610 inmuebles que pueden tener nuevas oportunidades de uso. Pedroza recuerda que el Programa de Adaptación Controlada apoya a los interesados por medio del acompañamiento, ya que gestiona con la Secretaría de Cultura del Estado lo que se puede realizar en cada finca patrimonial. Y después, la inversión se realiza entre los particulares.

Pandemia. La cifra de inmuebles aprovechados pudo ser mayor, remarca, pero influyó la pandemia. Por eso estima que, para 2021, podrían triplicar la reutilización, sobre todo ahora que ya entró en operaciones la Línea 3, que brinda una mayor conectividad con el Centro.

Proyectan plan de rentas en la ciudad

Debido al alza en los precios de las rentas de viviendas en la ciudad, el Gobierno municipal proyecta elaborar un programa al respecto.

“Precisamente con la pandemia, en la vivienda nueva mucha gente decidió rentar y subieron los costos. Lo  estamos trabajando, pero sí se está pensando eso”.

Este medio publicó que, en abril pasado, la oferta de la renta mensual de las viviendas en el Área Metropolitana de Guadalajara fue de 20 mil pesos en promedio. 

El análisis lo realizó el Instituto de Información Estadística y Geográfica de Jalisco (IIEG), con base en datos de cuatro mil 469 casas en 341 colonias. 

Zapopan fue el municipio con la renta promedio más alta (22 mil 508 pesos). Y tiene la mayor oferta en la metrópoli. También el menor precio encontrado fue una renta de mil 600 pesos mensuales en este municipio.

Por otra parte, en cuanto a las ventas de viviendas, el precio mínimo encontrado fue en una propiedad en el municipio de El Salto, con un costo de 250 mil pesos. 

Según el Instituto, es importante tomar en cuenta que los datos disponibles son sólo una parte de la oferta, ya que no todos los vendedores publican sus propiedades a través de estos medios. 

En otro análisis de Lamudi, un portal inmobiliario, en el primer trimestre de 2020, Jalisco se ubicó en el quinto lugar con los precios más altos de departamentos en renta en todo el país, con 16 mil 700 pesos mensuales, en promedio.

En primer lugar está la Ciudad de México, con 28 mil pesos en promedio.

ANÁLISIS

Detectan precios elevados

En un inicio, el Ayuntamiento de Guadalajara proyectó que se apoyará la construcción de viviendas desde los 500 mil pesos. Sin embargo, la más barata se puede encontrar desde 650 mil pesos.

Otilia Pedroza explica que el precio del suelo ha sido un factor decisivo en este sentido. “No se ha podido lograr este tipo de vivienda, los desarrolladores no alcanzan a ofertar este tipo de casas o departamentos. Por eso el programa de Desdoblamiento, para la gente que se quiere quedar en Guadalajara, puede aprovechar la unidad habitacional”. 

En el Segundo Informe de Gobierno de Ismael del Toro, se indicó que, además, la ventanilla empresarial de la Coordinación de Gestión Integral de la Ciudad brinda servicios a los constructores sobre las oportunidades de inversión en el municipio, también brinda asesoría en temas de usos de suelo, licencias, incentivos y oferta de créditos.

“Asesora a los desarrolladores respecto a los dictámenes y trámites para obtener licencias de construcción y habitabilidad, da seguimiento y agiliza el tiempo de espera a los trámites ingresados en las dependencias de movilidad, medio ambiente, resiliencia y licencias, entre otros trámites”. 

En el documento se resalta que, según la Encuesta Intercensal 2015, 31.8% de los hogares son ampliados, que significa que son compuestos por un hogar nuclear más otro pariente, por lo menos. Por ello, construyen desde una habitación hasta una vivienda extra para tener más espacio y privacidad. “El programa de Desdoblamiento surge de esta necesidad de ampliar una vivienda para adaptarla y construir hasta dos viviendas extra y un local comercial, cada una de éstas con una nueva escritura a través de un régimen de condominio. Puede ser una opción para invertir en un patrimonio”.

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