Guadalajara podría tener 10 mil viviendas nuevas por año

GUADALAJARA, JALISCO (18/JUL/2013).- Si el Ayuntamiento de Guadalajara moderniza efectivamente su sistema normativo urbanístico, y actualiza sus planes parciales de desarrollo con un objetivo claro por densificar la ciudad, la generación de vivienda nueva en su territorio podría crecer nueve veces, y crear una oferta de unidades con un costo de 300 mil pesos, algo que no existe hoy en día.

Esto fue expuesto por el presidente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de la Vivienda (Canadevi), en Jalisco, Miguel Ángel Lares Rojas, uno de los integrantes del Consejo Municipal de Desarrollo Urbano de Guadalajara, que hoy sesionó presidido por el alcalde tapatío, Ramiro Hernández García.

Lares Rojas expuso al seno del Consejo, en pocas palabras, que la nueva política federal en materia de vivienda cae como anillo al dedo para las necesidades que tiene Guadalajara, la cual atraviesa por un proceso de despoblamiento sostenido desde 1990. Lo que ahora busca el Gobierno federal con sus múltiples fondos es orientar la generación de vivienda hacia los espacios intra-urbanos para un mejor aprovechamiento de los territorios.

Actualmente, en el municipio de Guadalajara se crean, en un promedio anual, mil viviendas nuevas, acotó Lares Rojas, pero con costos que superan los dos millones de pesos, una flexibilización de las densidades permitidas en los planes parciales, en cambio, permitiría detonar un potencial de construcción de, al menos, 10 mil viviendas anuales, y alcanzando a la población con un nivel de ingreso bajo -que hoy queda excluida de las alternativas de la ciudad-.

“La oportunidad que tiene Guadalajara hoy es de alinear sus planes parciales con la política nacional de vivienda, la cual establece que hay que generar vivienda dentro de las ciudades, y generar ciudades más eficientes y competitivas, aumentando la densidad, donde se concentren más habitantes y esto automáticamente genera que se pueda ofertar vivienda con un menor valor para las familias que menos ingresos tienen”.

Cuando las densidades permitidas son bajas, se restringe el número de niveles de los desarrollos –y, por tanto, de unidades de vivienda-,  por eso, el desarrollador termina aumentando el costo final para obtener los réditos de su inversión. De ahí los costos que se encuentran en el municipio.

Las cosas podrían ser distintas, sin embargo. “Al aumentar la densidad el costo del terreno se reparte entre más departamentos. La idea de nosotros como Cámara es poder llegar a generar vivienda de 300 mil pesos, con esta oferta, si es que logramos hacerlo con la nueva reglamentación, estaríamos llegando a las familias de cinco salarios mínimo de ingreso, y de menos, que es la gran mayoría de los habitantes”.

Mientras esto no suceda, los desarrolladores seguirán orientando sus inversiones a la periferia de la metrópoli, donde el suelo es más barato, retorna con creces su inversión, pero abona a un crecimiento expansivo que afecta la calidad de vida de los habitantes, con más gasto en transporte y más horas movilizándose; que obliga a las autoridades a seguir invirtiendo en más infraestructura de servicios; y a consumir más reservas territoriales en valles que alguna vez tuvieron vocación agrícola y permitían la infiltración del agua, por citar algunos efectos.

“Hay oferta (en Guadalajara) de arriba de dos millones de pesos. Lo que necesitamos para la ciudad y para repoblarla y darle vida nuevamente es poder generar vivienda de menos valor”.

El aumento de las densidades tendría que darse también en los planes parciales de los cinco distritos que se actualizaron a finales de 2011, pues que a decir del presidente de Canadevi, volvieron a “quedar bajas”. Lo “razonable”, menciona, son desarrollos habitacionales de siete a 10 niveles de altura, según la infraestructura del entorno.

El Consejo Estatal de Población (Coepo) de Jalisco ha estimado que con los 156 mil 071 tapatíos que salieron de Guadalajara en dos décadas, la ciudad perdió un Ingreso Percápita Anual acumulado de dos mil 228 millones 849 mil 951 dólares (cada uno tenía 14 mil 281 dólares de Poder Paritario de Compra, PPC), lo que afecta la dinámica económica barrial de la ciudad.

Exigen estacionamiento, pero falta la vivienda

Otro punto muy importante que deberá ser corregido en la norma urbanística de Guadalajara, apunta la Canadevi, es la que tiene que ver con la exigencia de los cajones de estacionamiento para los desarrollos habitacionales, los cuales, además, ni siquiera se están utilizando.

Según Lares Rojas, el 75% de los cajones de estacionamiento de los desarrollos de Guadalajara no están siendo usados para automóviles, sino para habilitar jardines, colocar o guardar objetos, o en otros fines distintos. Actualmente la norma municipal exige 1.25 cajones por cada unidad de vivienda, la Cámara propone que esto se reduzca a .25 cajones por vivienda en las zonas con transporte público consolidado.

Reducir la cantidad de cajones también incentivaría la generación de desarrollos para estratos poblacionales de ingresos bajos, pues ese costo se eliminaría para el constructor. Este factor y las densidades bajas impactan desfavorablemente en la atracción de inversiones inmobiliarias, así lo explica el presidente de la Cámara:

“Quedaron bajas (las densidades de los planes) y con el requerimiento de los cajones de estacionamiento. El problema del cajón de estacionamiento es que si se aumenta la densidad, si se va a más niveles, obliga a hacer cajones subterráneos, que es más costoso, y volvemos al mismo asunto, el costo de la vivienda aumenta y entonces no llegamos  al mercado que queremos atender”.

Así las cosas, la norma garantiza cajones de estacionamiento para todos, pero obstaculiza la generación de la vivienda asequible.


EL INFORMADOR / LUIS HERRERA