Detonan fraccionamientos en la Carretera a Colotlán

GUADALAJARA, JALISCO (01/JUN/2015).- Mariana Águila desearía vivir en un lugar más cercano al Centro de Guadalajara o Zapopan, pero sus condiciones la obligaron a vivir en Valle de los Molinos, aledaño a la Carretera a Colotlán. Entre las necesidades más urgentes en esa zona es el transporte público, ya que las rutas que existen, como la Ruta 163 o Premier, siempre van llenas.

Su esposo debe ir a trabajar cerca de las instalaciones de la Secretaría de Movilidad (Alcalde y Circunvalación), por lo que en cada viaje dura más de una hora: “Preferiría vivir en un lugar más cerca del Centro. Todas las casas que nos dan están bien retiradas”.

De las 293 licencias de fraccionamientos que ha aprobado el Ayuntamiento de Zapopan, y que aún faltan por entregar, 36 se concentran sobre la Carretera a Colotlán, dentro del Distrito de Tesistán, una zona de desarrollo urbano polémico desde que, en febrero de este año, el Tribunal Administrativo del Estado ordenó al Ayuntamiento de Zapopan hacer el cambio de uso de suelo y otorgarle permisos a la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo de Vivienda (Canadevi) para que construya más de 33 mil viviendas en esa área. Esto a pesar de que se trata de zonas forestales donde confluyen arroyos naturales.

El alcalde zapopano, Héctor Robles Peiro, adelantó que buscará revocar el fallo en una instancia superior, incluso desacatarlo. Esta cantidad representa la tercera parte del total de casas autorizadas para construirse en Zapopan en la última década, o el total de nuevas viviendas edificadas en El Salto o Tonalá en ese mismo periodo.

Emilio Laso Villalobos, director de Atención Ciudadana de Zapopan, reconoce que es la zona de mayor crecimiento inmobiliario.
A pesar de la polémica, asegura que los fraccionamientos se apegan al plan de desarrollo: “(Existen) desahogos para que tengan una vialidad de calidad y escuelas para los habitantes”.

Asegura que no se ha registrado ningún fraccionamiento irregular porque, de haberse detectado, ya hubiera sido clausurado: “El desarrollo debe tener el 100% de los servicios públicos, como agua, alumbrado y vialidades. Si le falta alguno, el municipio no lo recibirá hasta que esté 100%”.

El arquitecto y urbanista Juan Palomar Verea califica en un artículo de opinión como un error gravísimo, el desarrollo habitacional en esa zona porque pone en evidencia los deterioros humanos y ambientales que provoca la dispersión urbana: “Toda esa población estaría condenada a los perjuicios de la lejanía de la mayoría de sus satisfactores (como) trabajo, educación, comercio, recreación. (…) Dispersar la ciudad es desangrarla, es corromper su territorio, acabar con sus reservas naturales, atentar contra su ecología: ecología natural y humana”.

Parte de la incertidumbre de la zona se expone con la ampliación de la Carretera a Colotlán, la cual requiere 300 millones de pesos más para terminar los 12 kilómetros que hacen falta, informó el presidente municipal, Héctor Robles Peiro.

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Asentamientos irregulares en la metrópoli

Tonalá	125
Zapopan	68
Guadalajara	63
Tlaquepaque	42
Tlajomulco	35
El Salto	31
Total	364
Fuente: Ayuntamientos.

Crecimiento inmobiliario

Municipio	Fraccionamientos desde 2005	Lotes o viviendas
Tlajomulco	373	212,202
Zapopan	293	96,238
Tonalá	104	33,836
El Salto	1,266	29,689
Tlaquepaque	193	No concedió información
Guadalajara	25	No concedió información
Fuente: Ayuntamientos.

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Legislación

La Ley de Desarrollo Urbano de Jalisco sólo establece que las alcaldías tienen prohibido expedir el certificado de habitabilidad a edificación alguna, en tanto no se reciban por el Ayuntamiento las respectivas obras de urbanización. Pero no prohíbe expresamente la preventa.

FRAUDES EN LOMAS DE POLANCO

Lejos de la calidad de vida

La certeza y seguridad jurídica de la posesión de la vivienda y el acceso a programas y créditos, son los principales incentivos para interesarse por la regularización de las fincas ante el Ayuntamiento, señala el presidente suplente de la Comisión Especial Transitoria de Regularización (Comur) en Guadalajara, Ismael Orozco Loreto.

Una vez que se tiene el título de propiedad de la vivienda, explica, se valida el acceso a créditos de mejoramiento de vivienda o una hipoteca. Y lo más importante, dice, la posibilidad de tener un patrimonio para heredar: “Si tú no tienes el documento a la hora de la muerte, heredas un gravísimo problema. Pero cuando se tiene la escritura, la vida les cambia a los dueños”.

A esto se agrega el cambio de valor de las fincas, ya que con los documentos formales la plusvalía se incrementa.  

Explica que, por lo menos en Guadalajara, un papel de terrenos ejidales no tiene valor jurídico en juicios administrativos ya que es fácilmente debatible: “Si tienes un lote lo pueden invadir y tu defensa será débil”.

La falta de los títulos provocaron que defraudadores llegaran, por ejemplo, a la Colonia Lomas de Polanco y ofrecieran ayuda a los habitantes irregulares por dos mil 500 pesos. Estos fraudes provocaron que el actual presidente de colonos, José Guadalupe Guzmán, prefiriera no continuar con las gestiones: “No le quise entrar porque otra gente estaba agarrando dinero. Hubo mucho fraude en eso”.

Recuerda que la inquietud de los vecinos y los fraudes se registran desde hace 15 años: “Les pedían cooperación y no les arreglaban nada”.

El secretario técnico de la Comur, Francisco Ornelas Suárez, confirma que se han presentado casos de fraudes por abogados y gestores que les “venden” la idea de que les darán certeza jurídica y los abandonan. Lamenta que esto provoque la falta de credibilidad a estos procesos de regularización que lleva a cabo el Ayuntamiento.

En muchas ocasiones, cuando se hace la investigación en los registros de Catastro, se documentan papeles privados, pero sin escrituras, por ello buscan cualquier documento que sirva para validar la posesión del lugar durante los últimos cinco años, por lo menos.

Los ejemplos de estos últimos casos son Balcones del Cuatro, Lomas de Independencia, El Mirador o San Ramón, donde se ha complicado la búsqueda en el registro público. “Sacamos lo más fácil, por eso nos quedan esos 63, que son más complejos”.

Lo que más tarda es el análisis jurídico de las viviendas ya que se busca un antecedente catastral y, en caso de que no se encuentre, el proceso se retrasa: “Cuando hay un punto de partida son ocho meses o un año lo que se tarda, pero cuando no hay documentos nos tardamos más”.

En Tlajomulco también hay asentamientos irregulares, como Concepción del Valle, un poblado conformado desde hace varios años; sin embargo, casi nadie tiene el título de propiedad de sus casas. Por ello se realiza un procedimiento para tener esta base jurídica a través de la Comur.

En total son 35 asentamientos habitacionales que llevan a cabo este proceso, entre ellos La Higuera, Cajititlán y Lomas de Tejeda.

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Los regularizados

Según el secretario técnico Francisco Ornelas Suárez, al inicio de la administración tapatía se tenían 107 “asentamientos irregulares”, de los cuales ya se regularizaron 10 y se entregaron 679 títulos de propiedad.

Los títulos entregados corresponden a colonias y localidades como Colinas de Huentitán, Villas de la Cantera, Lomas del Paraíso, El Bethel, Tetlán, Huentitán el Bajo, entre otras.

URGE REFORMA AL CÓDIGO URBANO

“El urbanizador está obligado, previamente a permitir la ocupación de predios o fincas, o escriturarlos a sus adquirentes, a cumplir estrictamente con los servicios públicos”, señala el Código Urbano de Jalisco. Sin embargo, las ocasiones en que no se cumple dejan en condiciones vulnerables a todos los habitantes que adquirieron viviendas antes de que el desarrollador entregara el fraccionamiento al Ayuntamiento.

Este es el punto débil de la legislación que pone en jaque a los gobiernos municipales, que estarían de acuerdo en una reforma a la ley para evitar el incumplimiento: “A favor. Dime dónde firmo. Pero es un trabajo del Congreso del Estado. Deberíamos, a través de los legisladores, estudiar una actualización del Código Urbano para que se impida desde la ley a una persona que habite un fraccionamiento hasta antes de estar recibido por el Ayuntamiento”, dice Érick Tapia Ibarra, secretario general de Tlajomulco.

Asegura que han tenido reuniones con el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) para que se pida la entrega del fraccionamiento o el certificado de habitabilidad para asignar un hogar a los derechohabientes.

“Ahí garantizamos que no haya habitantes o inquilinos antes de que queden satisfechas las obligaciones del desarrollador para prestar los servicios de manera eficiente por parte del Ayuntamiento”.

Asegura que ya se hace la petición de habitabilidad para asignar créditos. Además destaca casos de entregas de desarrollos con pocas casas habitadas, como un fraccionamiento cerca de la Avenida 8 de Julio, que fue recibido junto con la inauguración de una planta potabilizadora que tiene 600 casas y 20 habitadas.  

“Volteamos el ciclo que se tenía en Tlajomulco hasta antes del 2010, cuando primero vienen las personas y luego los servicios”.

Ante la problemática de los desarrollos abandonados, Tlajomulco ha realizado gestiones en Ayuntamiento para hacerse cargo de los servicios que no fueron complementados por los desarrolladores, presume el secretario general. Ejemplos son los fraccionamientos La Noria y Providencia, los cuales no se recibió oficialmente de parte del municipio, pero tras un acuerdo, se permitió intervenirlos para resolver las problemáticas de obra y servicios públicos: “Fue abandonado por el desarrollador y tenemos dos años pagando 42 mil pesos al mes en el bombeo de agua. Además se tiene considerado un millón de pesos en inversión para La Noria”. También se trata de gestionar el apoyo para recibir Los Silos y Campo Sur.

En Zapopan también destacan la necesidad de cambiar la ley para el bien de los compradores de vivienda. El director de Atención Ciudadana, Carlos Laso Villalobos, señala que la ley en el sector “tiene lagunas y carencias. Entre ellas permitir la venta de terrenos sin garantizar los servicios públicos y las vialidades”.

Indica que debería haber una reforma que garantice los servicios, además de acceso cercano a la educación, servicios médicos y vialidades dignas.

Actualmente, explica Laso Villalobos, el Ayuntamiento no interviene en las preventas, ya que el Gobierno se apega al reglamento y los desarrolladores tienen la obligación de concluir cabalmente los desarrollos.

Evaden contribuciones

En la Colonia Fovissste Estadio hay personas que deben hasta 40 mil pesos al SIAPA o 16 mil pesos de predial al Ayuntamiento, comenta el tesorero José Fidel Nolasco.

El presidente de la colonia, Francisco León, atribuye esto porque la mayoría de los dos mil 600 habitantes no tienen escrituras de sus viviendas y tampoco quieren regularizarse: “De algunos vecinos es desidia, porque no quieren pagar el predial y el agua… y así quieren que se les condone toda la deuda, pero eso no será posible”.

Fovissste Estadio está ubicada a tres cuadras del Estadio Jalisco y tiene 22 años de historia. Pero el Ayuntamiento no la ha reconocido como regular porque, según Francisco León, no se ha entregado la obra al Ayuntamiento.   

Según el presidente de la colonia, el Gobierno Municipal no se quiere comprometer a garantizar los servicios públicos por esta razón y porque arguye que es un fraccionamiento privado. “Dejaron de instalar alumbrado público por decir que no han entregado el fraccionamiento”.

Ismael Orozco Loreto reconoce que hay gente que no se interesa por la regularización debido a los pagos de predial (de los cinco años anteriores a la entrega del título de propiedad). A pesar de ser los mínimos, afirma, cualquier impuesto que se pague es poco y justificado en comparación con los beneficios que se obtienen.

El secretario técnico de la Comur, Francisco Ornelas Suárez, asegura que los interesados en poseer el título de propiedad de su vivienda no pagan nada por la investigación ni por el título, y sólo deben restituir los cinco años previos de predial que representa, según el funcionario, 500 pesos anuales en promedio: “Aquí, conforme al procedimiento, cumples los requisitos y el trabajo lo hacemos nosotros”.

CLAVES

Pasos a seguir

Involucrados. Un particular, la Procuraduría de Desarrollo Urbano, el Ayuntamiento o interesados piden que se inicie un procedimiento de regularización.  

Trámite. La Comur realiza una ficha informativa donde se localiza el asentamiento irregular y los residentes entregan un historial catastral o algo que dé pauta para una investigación. También se aclara si están en zona de riesgo.

Estudio. El Ayuntamiento hace un levantamiento topográfico para el proyecto definitivo de urbanización y se mide lote por lote; además se da nomenclatura a las calles y viviendas.

Aprobación. En la Comur se aprueba el expediente y posteriormente en Cabildo, con lo cual se emite un decreto de regularización.

Apertura. Desde la Dirección de Catastro se abren las nuevas cuentas una vez que se tiene la inscripción en el Registro Público de la Propiedad.

Lista. Se hacen públicos los listados de personas que pretenden regularse. Desde la Comur se hace una resolución en la que se remiten los pagos de los últimos cinco años de predial, que no han sido pagados por los interesados.

Resolución. Se recaban las firmas del secretario general del Ayuntamiento y del presidente de la Comur para obtener la boleta con las personas que cumplieron con los requisitos para tener el título de propiedad.

Entrega. Una vez teniendo el comprobante del pago, título de propiedad y boleta registrada se entrega al ciudadano y allí concluye y se regulariza una situación sin sustento jurídico.

GUÍA

¿Qué dice la ley?

— ¿Cómo se define un asentamiento irregular?

— De acuerdo al Decreto para la Regularización de Asentamientos Humanos Irregulares en Predios de Propiedad Privada se señala que los fraccionamientos o predios irregulares son: “Asentamientos establecidos en inmuebles de propiedad privada, sin cumplir con la normatividad y los procedimientos municipales o estatales, por lo cual no están debidamente incorporados en el padrón del catastro municipal e inscritos en el Registro Público de la Propiedad”.

— ¿Qué responsabilidad tienen los ayuntamientos respecto a los servicios públicos en fraccionamientos en construcción?

— El Ayuntamiento podrá solicitar a las dependencias, organismos públicos y entidades concesionarias que tengan a su cargo la operación de servicios públicos, que acrediten representantes y concurran al acto de recepción de obras de urbanización.

— ¿Y en caso de omisión de los desarrolladores?

— El Código de Desarrollo Urbano establece que las obras faltantes deberán ejecutarse con los medios del Gobierno Municipal o solicitando el apoyo de la secretaría, con cargo a las personas que realicen obras de urbanización o edificación, las obras que éstos omitan.

— ¿Cuándo asume el Ayuntamiento la responsabilidad de los servicios básicos?

— Una vez que se reciban las obras de urbanización, el Ayuntamiento estará obligado a suministrar y administrar los servicios básicos y equipamiento para el funcionamiento óptimo del asentamiento. En tanto no se reciban ni concluyan las obras no serán recibidas por el municipio y quedarán en posesión y bajo la responsabilidad del urbanizador.

Pero cuando se concluyan, el Ayuntamiento practicará una inspección final para verificar si las obras fueron realizadas en concordancia con el Proyecto Definitivo de Urbanización.

ASENTAMIENTOS IRREGULARES EN GUADALAJARA

Alameda	El Paraíso	Manzana 70
Anexo Antiguo Tetlán	Esteban Alatorre	Mariano Matamoros
Antiguo Tetlán (Eleuterio González)	Federacha (Concordia)	Nueva España
Antiguo Tetlán (El Tepame)	FOVISSSTE Estadio II	Nueva Santa María
Antiguo Tetlán (Fernando Covarrubias)	Hermosa Provincia Segunda Sección	Nuevo Sur
Antiguo Tetlán (Marcelino Velasco)	Intermodal	Panorámica de Huentitán II
Antiguo Tetlán Privada Rafael Serrano	Insurgente la Presa	Privada Guadalupe Victoria
Apolonio M. Avilés	Jardines de la Arboleda	Privada Inglaterra
Autocinema	Jardines Independencia	Privada Ruvalcaba
Balcones del Cuatro	Jardines del Regente (El Mezquite)	Pueblo Quieto
Benito Juárez Segunda Sección	La Federacha (Amistad)	Panorámica de Huentitán
Callejón Volcán los Andes	La Capilla (Pedro Hernández Tiznado)	Rancho Nuevo (Ángel Martínez)
Camino a Las Vegas	La Capilla (Pedro Delgado)	Rancho San José
Campamento Embarcadero	Las Casetas	Rinconada de las Aves
Comunidad Mixteca	Las Huertas	Rita Pérez de Moreno
Crédito	Lisboa (Av. Normalistas)	San Antonio (Industria del Refresco)
Josefina López de Isaac	Lomas de Independencia	San Antonio (Olímpica)
Dr. Atl Cuarta Sección	Lomas de Polanco	San Ramón
Dr. Atl Primera Sección	Los Caños	Vistas del Sur
El Aguacate	Los Colorines Segunda Sección	5 de Mayo Primera Sección
El Mirador	Los Hornos (Lomas del Nilo)

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