Cerro del Cuatro, 40 años de vivir en la irregularidad

GUADALAJARA, JALISCO (17/OCT/2012).- Hace tres años la familia González Vázquez vivió momentos de angustia. Dos lustros antes adquirió un terreno en la zona alta del Cerro del Cuatro y construyó poco a poco su vivienda. Allí creció la familia, ahora de seis integrantes, pero de pronto apareció un segundo dueño y amenazó con desalojarlos.

“Duramos dos semanas casi sin dormir. Nosotros compramos el terreno en 25 mil pesos y tenemos los papeles…”, alega Esther Vázquez y baja la mirada mientras explica que su vivienda es un solo cuarto que sirve de recámara, cocina, sala y baño. “Cuando nos amenazaron acudimos al Ayuntamiento (de Tlaquepaque) para asesorarnos. El supuesto dueño decía que tenía varios terrenos invadidos cerca de ‘Las Antenas’ (Colonia Francisco I. Madero) y que los recuperaría, pero todo se calmó”.

La realidad es que la familia no paga predial ni tiene alta en el Registro Público de la Propiedad. Corre el riesgo de meterse en más problemas por comprar en una zona conflictiva.

“El municipio con más carga de irregularidades en fraccionamientos o colonias es Tlaquepaque, en el Cerro del Cuatro. La segunda zona conflictiva es Tonalá, en las colonias al límite con la barranca”, documenta Gabriel Ibarra, procurador de Desarrollo Urbano en Jalisco. “A través de nosotros van 340 fraccionamientos regularizados, con cinco mil títulos de propiedad entregados, pero todavía hay tres mil  asentamientos irregulares pendientes”.

En los desarrollos irregulares se carece de servicios públicos como seguridad pública, agua potable, drenaje, energía eléctrica, pavimentos y transporte público. Las zonas altas del Cerro del Cuatro ejemplifican el calvario de habitantes desde hace cuatro décadas. Sin embargo, la venta de fincas sigue: hay viviendas de 230 mil pesos o terrenos de entre 50 y 70 mil pesos en superficies de seis por 20 metros. “Hay fraccionamientos que tienen anomalías hasta en 47% de su superficie”.

“Tengo mil firmas para que suba el camión”

La falta de agua es el principal problema en las zonas altas del Cerro del Cuatro. Las familias padecen por el líquido hasta tres veces por semana, porque los tinacos grandes se agotan rápido y deben esperar la visita de la pipa. Sin embargo, el transporte público es otro problema grave.

“Tengo mil firmas para que los camiones suban hasta arriba por las calles Lázaro Cárdenas, Salinas de Gortari y Santa Lucía en la Colonia Francisco I. Madero. Queremos que nos apoyen, estamos muy fregados por acá. Hay gente que tiene hasta cinco niños y por las noches teme ser asaltada porque el camión los deja muy lejos de su casa. Yo creo que los choferes tienen miedo porque acá hay muchos mariguanos”, denuncia Ermilo Padilla.

Leobardo Durón Vázquez coincide: “El transporte público sólo llega a las partes de abajo. Tengo que caminar unos 20 minutos para llegar al camión”.

Cruz Martínez añade: “Tengo que caminar como 25 minutos entre mi casa y por donde pasa. Es uno de los precios por vivir hasta acá, pero yo sí tengo escrituras y pago 300 pesos de predial. Compré hace poco mi casa a 220 mil pesos con el Infonavit; es de seis por 22 metros. Aquí encuentras casas más baratas y terrenos de hasta 70 mil pesos más grandes que el mío. Son baratas, las casas y terrenos; el precio es la falta de servicios”.

Las calles intransitables son otro problema en las colonias del Cerro del Cuatro. El temporal dejó los pavimentos, empedrados y terracerías en peores condiciones. La situación se agrava cada año, por lo que vecinos solicitan la pavimentación al Ayuntamiento.

LA VOZ DEL EXPERTO

Fracasa modelo de ordenamiento territorial
 
Alejandro Mendo Gutiérrez (Académico del ITESO e integrante del Observatorio Metropolitano de Guadalajara)

Los problemas del Cerro del Cuatro, en donde los particulares compran casas o lotes que luego resultan sin papeles, se remontan a los viejos conflictos por las tierras que se generaron desde la Reforma Agraria del siglo pasado. Desde entonces se han venido sucediendo numerosos casos de procesos legales ante tribunales que resultan muy tardados de finiquitar por varias razones: carencia de documentación, escaso número de juzgadores, fallecimiento de promoventes... La situación se ha enredado tanto que ahora llegó a un punto muerto en que no avanzan las demandas que entablan particulares o comunidades. A esto hay que añadirle casos de mala fe en que individuos abusivos deliberadamente engañan a personas ingenuas.

Ante los tres mil fraccionamientos sin regularización, de acuerdo con la Prodeur, pienso que este elevado número de urbanizaciones ilegales son la evidencia del fracaso del actual modelo de ordenamiento territorial y de desarrollo urbano que las diferentes administraciones públicas (federales, estatales y municipales) han adoptado en las últimas décadas, pues, desde una perspectiva crítica, el Estado se ha desatendido de su obligación de garantizar vivienda digna y servicios básicos a la población, permitiendo que las clases más desfavorecidas de la sociedad resuelvan con sus propios —y escasos— recursos sus necesidades de habitabilidad. De ahí vienen los llamados asentamientos irregulares o ciudades perdidas, presentes en toda ciudad latinoamericana.

Al mismo tiempo, en las décadas más recientes los gobiernos han dejado en manos de la iniciativa privada la conducción del crecimiento urbano, y los desarrolladores inmobiliarios han orientado la producción de la ciudad con un sentido comercial y lucrativo, de manera que, con el fin de asegurar altas ganancias y utilidades, la construcción de zonas habitacionales se ha dado donde el precio de la tierra es más bajo.

La creación de la Prodeur obedece a diferentes funciones que se buscó atender en su tiempo, entre ellas resolver la irregularidad en la ocupación del suelo, pero no debemos dejar de considerar también la protección al patrimonio edificado, la salvaguarda de los derechos urbanos y la defensa de la calidad del entorno construido (aunque tampoco brille esa dependencia en estos rubros). No obstante, la actual situación de irregularidad en la propiedad del suelo demuestra que las instituciones están muy rebasadas y requieren mayores y mejores instrumentos operativos.

La solución de estas urgentes necesidades puede hacerse aprovechando lo que se conoce como producción social del hábitat, que no es otra cosa que potenciar las probadas capacidades de la gente para autourbanizar y autoconstruir, impulsadas por ayudas oficiales muy puntuales de manera que, a la larga, se logran barrios y viviendas de calidad, porque la gente siempre invierte lo mejor en su patrimonio. El más cercano ejemplo es la ciudad de Aguascalientes: el Estado facilitó lotes con servicios en diferentes zonas populares y los propios habitantes fueron construyendo poco a poco su hábitat. En Guadalajara, la colonia Rancho Nuevo podría demostrar que luego de 40 años se producen barrios de calidad urbana aceptable.

¿Por qué no se concreta correctamente y 100% la entrega de fraccionamientos en los ayuntamientos? Hay varias explicaciones, pero la más contundente es la falta de integridad absoluta de los funcionarios, quienes, en buena medida, reciben órdenes superiores para cobijar asuntos fuera de norma. Otra explicación es que el marco legal adolece de recursos para ejercer medidas que garanticen los procedimientos conducentes. Hasta la fecha seguimos sin que se apruebe la figura de delito urbano.

Los consejos para la población son asociarse con otras personas en situación similar: más vale presentar colectivamente alguna acción legal que por separado. En segundo término, buscar la asesoría de abogados identificados con causas urbanas populares y evitar caer en manos de despachos costosos o de dudosa trayectoria; en el ámbito de las cooperativas de autoconstrucción de vivienda, y entre las organizaciones comunitarias integrantes de la Coordinadora Estatal del Movimiento Urbano Popular, se reconocen varios litigantes de incuestionable reputación. Adicionalmente, sugiero sumarse a los colectivos y frentes sociales que defienden causas ambientales y urbanas, como el Parlamento de Colonias de la Zona Metropolitana de Guadalajara o Red Ciudadana.

Una persona que fue engañada debe integrar la documentación del caso armando un expediente con los papeles básicos; con este soporte podrá levantar denuncias ante instancias o solicitar los servicios legales de algún defensor.

ANTECEDENTES

Regularización tras reforma

En julio de 2005 se publicó el decreto 20,920 para otorgar a los municipios la posibilidad de regularizar la tenencia de la tierra y su aspecto urbanístico, mediante la aplicación de la normativa jurídica, las bases técnicas y los procedimientos administrativos contenidos en el propio decreto.

Este nuevo ordenamiento adiciona un nuevo capítulo que permite, mediante el reconocimiento de un derecho adquirido, titular los lotes resultantes de la regularización, logrando así el mejoramiento urbano, la seguridad jurídica de la tenencia del suelo y vivienda, dando la posibilidad para que los habitantes del Estado en esta condición puedan de mejorar su calidad de vida y, por otro lado, incrementar los ingresos de la hacienda municipal a través del impuesto predial y los convenios de aportación de obras específicas, así como el pago de derechos por transmisiones patrimoniales, permisos de construcción, subdivisiones…

Así, el decreto 20,920 faculta a la Procuraduría de Desarrollo Urbano para promover y participar en la regularización de fraccionamientos o asentamientos de origen privado y emitir el dictamen de procedencia, para efectos de regularización, a través de la Comisión Municipal de Regularización de los 125 municipios conforme a las atribuciones conferidas en el propio decreto y las disposiciones orgánicas de la Procuraduría de Desarrollo Urbano, hoy incluidas en el Código Urbano de Jalisco.